Неяснота в нотариален акт на апартамент

[tsvetkova8776]

Здравейте, рових се дълго из форума, но не открих подобен случай и затова се престраших да направя нова тема. Та...Имам интерес към закупуването на апартамент със следните характеристики - строеж от 73-74та година, последен етаж, над него е подпокривно пространство. Пред две от стаите (спалня и хол) има голяма тераса (наясно съм, че е прокрив за хората отдолу), пред другите две стаи /противоположното изложение/ също има по-тясна тераса. В нот. акт е описан по следния начин:
-Апартамент №... , на ... етаж, от сграда...с адрес.. състоящ се от две стаи, дневна, кухня и др. сервизни помещения, с обща квадратура 68.79 кв. при съседи по нот. акт. (изброяват се хора, стълбище и улица), заедно с принадлежащото към ап. мазе (описват се съседите на мазето) и изключително право на ползване на 22кв. тераса около апартамента., после следва описание относно разни идеални части от земята и право на строеж и тн.
Въпросите са ми следните:
- защо терасата е описана като тераса около апартамента като тя граничи само с едната му страна
- какво е изключително право на ползване, може ли да се разбере кога и по какъв начин е придобито, дали е в сила още
- защо другата тераса не е описана, при положение, че я има физически както първата, но дори не е посочена като съседен отделен обект, с когото има граница
На въпроса мога ли да правя нещо с тази тераса (остъкляване, усвояване, ремонтиране) брокер и собственик ми казват "каквото искате-имате изключителни права, само вие имате достъп и вижте другия вход" - в действителност положението там е все едно хората са си купили парцел и са почнали "инвестиционно проктиране" - надстройки, пристройки...
Та, моля за пояснение. Благодаря!

[kalahan2008]

Не знам какво е имал предвид нотариусът с формулировката "изключително право на ползване на тераса", но Законът за собствеността (чл. 56) е категоричен, че правото на ползване не може да се прехвърля. С други думи, ако това е ограничено вещно право на ползване, което е учредено по някакъв (неясно какъв) начин от предишния собственик, то това право на ползване не може да Ви бъде прехвърлено.
По принцип описанието на терасата би следвало да съответства на проекта на сградата, така че най-добре е да направите справка с този проект и да видите как точно е проектирана тази тераса.
Повече информация можете да намерите в тази тема:
viewtopic.php?f=26&t=66283

[tsvetkova8776]

най-добре е да направите справка с този проект и да видите как точно е проектирана тази тераса.

Как бих могла да направя тази справка?

[kalahan2008]

най-добре е да направите справка с този проект и да видите как точно е проектирана тази тераса.

Как бих могла да направя тази справка?

Принципно го има в общината, отдел "Териториално и селищно устройство" (ТСУ) или както там са го нарекли. Но най-вероятно няма да Ви го дадат, защото не сте собственик. Искайте го от продавача-собственик.

[teogeo]

Не знам какво е имал предвид нотариусът с формулировката "изключително право на ползване на тераса", но Законът за собствеността (чл. 56) е категоричен, че правото на ползване не може да се прехвърля. С други думи, ако това е ограничено вещно право на ползване, което е учредено по някакъв (неясно какъв) начин от предишния собственик, то това право на ползване не може да Ви бъде прехвърлено.
По принцип описанието на терасата би следвало да съответства на проекта на сградата, така че най-добре е да направите справка с този проект и да видите как точно е проектирана тази тераса.
Повече информация можете да намерите в тази тема:
viewtopic.php?f=26&t=66283

Калахане, кой знае каква е кашата там... На мен ми мирише на разпределение на ползването по чл. 32/2 от ЗС. Например - покривът е оформен като тераса с площ Х, чието ползване е разпределено между два или три апартамента от последния етаж.

[kalahan2008]

Възможно е, нещо като паркомясто на покрива. С изключително право на паркиране на хеликоптера.
Въпросите са два:
- дали е действително (валидно) учредено;
- дали е прехвърлимо.
Дали е учредено валидно не знам, но не виждам как ще е прехвърлимо. Но за някой и друг лев някои нотариуси са готови да пишат всякакви щуротии.

[Melly]

Най-добре е питащият да забрави за "тази" тераса от 22 кв.м.
В тази част, включената в нотариалния акт уговорка/съгласие за ползването й, е нищожна. Нито е валидно учредено "правото на ползване", нито това право е "прехвърлимо".

Терасата, дори да е кръстена "покривна тераса" с площ от 22 кв.м., е обща част - чл.38 ЗС и то, по своето естество.

[teogeo]

Възможно е, нещо като паркомясто на покрива. С изключително право на паркиране на хеликоптера.
Въпросите са два:
- дали е действително (валидно) учредено;
- дали е прехвърлимо.
Дали е учредено валидно не знам, но не виждам как ще е прехвърлимо. Но за някой и друг лев някои нотариуси са готови да пишат всякакви щуротии.

За последното съм съгласен. Виждаме как с готовност прехвърлят правото на собственост върху паркоместа.

Но ако тази "тераса" е обща част по предназначение и ако обслужва само някои от собствениците в ЕС и ако (станаха 3 "ако"-та дотук) е разпределено правото й на ползване между тези, които обслужва - може и да се приеме. Аз съм виждал такива стари кооперации с малки складови ниши на всеки етаж. На етаж имаше по два апартамента и те си бяха разпределили правото на ползване върху тези ниши. Това не е учредено право на ползване върху самостоятелен обект на правото на собственост (което, вън от съмнение, е непрехвърлимо), а съсобствена вещ, върху която е налице разпределение на правото на ползване.

[teogeo]

Здравейте, рових се дълго из форума, но не открих подобен случай и затова се престраших да направя нова тема. Та...Имам интерес към закупуването на апартамент със следните характеристики - строеж от 73-74та година, последен етаж, над него е подпокривно пространство. Пред две от стаите (спалня и хол) има голяма тераса (наясно съм, че е прокрив за хората отдолу), пред другите две стаи /противоположното изложение/ също има по-тясна тераса. В нот. акт е описан по следния начин:
-Апартамент №... , на ... етаж, от сграда...с адрес.. състоящ се от две стаи, дневна, кухня и др. сервизни помещения, с обща квадратура 68.79 кв. при съседи по нот. акт. (изброяват се хора, стълбище и улица), заедно с принадлежащото към ап. мазе (описват се съседите на мазето) и изключително право на ползване на 22кв. тераса около апартамента., после следва описание относно разни идеални части от земята и право на строеж и тн.
Въпросите са ми следните:
- защо терасата е описана като тераса около апартамента като тя граничи само с едната му страна
- какво е изключително право на ползване, може ли да се разбере кога и по какъв начин е придобито, дали е в сила още
- защо другата тераса не е описана, при положение, че я има физически както първата, но дори не е посочена като съседен отделен обект, с когото има граница
На въпроса мога ли да правя нещо с тази тераса (остъкляване, усвояване, ремонтиране) брокер и собственик ми казват "каквото искате-имате изключителни права, само вие имате достъп и вижте другия вход" - в действителност положението там е все едно хората са си купили парцел и са почнали "инвестиционно проктиране" - надстройки, пристройки...
Та, моля за пояснение. Благодаря!

Поискайте от брокера и собственика да Ви гарантират с имуществото си, че ако нещо се обърка, те ще плащат. И ще видите как ще обърнат палачинката. Брокерите лъжат повече от политиците, целта им е да направят сделката и да си вземат комисионната, а след тях - и потоп. Още повече, че като "брокьерче" работи всякаква шуга - третокласни футболиСчета, бивши касиерки, "кифли"...

[kalahan2008]

Това не е учредено право на ползване върху самостоятелен обект на правото на собственост (което, вън от съмнение, е непрехвърлимо), а съсобствена вещ, върху която е налице разпределение на правото на ползване.

Дори и да е разпределение на правото на ползване по чл. 32 ЗС, то правата по същото не се прехвърлят автоматично на приобретателя, трябва ново съгласие на съсобствениците.
В този смисъл е Решение № 816/10 от 07.07.2011 г. по гр.д. № 2028/2009 г. на ВКС, I г.о., в което е прието, че:

Впоследствие собствеността върху дворното място и отделните жилища преминава върху други физически лица, което представлява новонастъпили факти.Тези лица не са обвързани от разпределението на ползването, постигнато от техните праводатели, тъй като това са договорни отношения и обвързват само тях.Това дава основание да се постави отново въпроса за разпределение на ползването и когато не може да бъде постигнато съгласие на всички съсобственци, то въпроса следва да се отнесе до съда за произнасяне по спорна администрация.

[Melly]

Мисля да се опитаме да отличим двете понятия, а оттам и правните им последици: 1. Разпределение на ползване на свободната от застрояване площ (което е допустимо по общо съгласие на етажните собственици) от 2. Правото на ползване на обща част по естеството си в сграда в режим на етажна собственост преди да е променено предназначението на тази обща част и то, в случай на допустимост на тази промяна.

В случая разграничаването е по-скоро въпрос на правната теория, но не и на конкретика, каквато в настоящия казус липсва.

[teogeo]

Това не е учредено право на ползване върху самостоятелен обект на правото на собственост (което, вън от съмнение, е непрехвърлимо), а съсобствена вещ, върху която е налице разпределение на правото на ползване.

Дори и да е разпределение на правото на ползване по чл. 32 ЗС, то правата по същото не се прехвърлят автоматично на приобретателя, трябва ново съгласие на съсобствениците.
В този смисъл е Решение № 816/10 от 07.07.2011 г. по гр.д. № 2028/2009 г. на ВКС, I г.о., в което е прието, че:

Впоследствие собствеността върху дворното място и отделните жилища преминава върху други физически лица, което представлява новонастъпили факти.Тези лица не са обвързани от разпределението на ползването, постигнато от техните праводатели, тъй като това са договорни отношения и обвързват само тях.Това дава основание да се постави отново въпроса за разпределение на ползването и когато не може да бъде постигнато съгласие на всички съсобственци, то въпроса следва да се отнесе до съда за произнасяне по спорна администрация.

Знам го това решение (има и други), но за съжаление преобладаващата практика е в обратната насока. Което си е башкъ кофти, защото исковите молби по чл. 32, ал. 2 от ЗС не се вписват и ако в нотариалния акт го няма указано това разпределение, то приобретателят остава с пръст в уста, купувайки идеални части, за които не знае дали и как е разпределено ползването.


Решение № 97 от 09.07.2013г по гр.д. № 866/2012 на ВКС, I г.о. :

Прехвърлянето на притежаваните идеални части от вещта от един съсобственик на трети лица, при липса на други промени в обстоятелствата, при които е извършено първоначалното разпределение, само по себе си не съставлява основание да се иска преразпределение на ползването по реда на чл. 32, ал.2 ЗС, тъй като разпределението не се извършва с оглед на личността на съсобственика

В Определение №3 68 от 27.10.2015 по гр.д. №4217/2015 на ВКС, II г.о. се извежда същият довод...

Мога да извадя и още. И не се сърди на мен... не съм ги писал аз тези решения, нито пък нормативната уредба

[kalahan2008]

И аз четох решения в обратната посока, но си помислих, че са изолирани. За мен по-логично е правата по разпределението на ползването да не се прехвърлят към приобретателя, защото актът, с който ползването на имота се разпределя (протокол, споразумение, устна уговорка или др.) няма вещноправен ефект. На практика за да има вещноправен ефект, при разпределяне на правото на ползване трябва да се учреди и право на ползване върху реална част от имота, а то пък е непрехвърлимо.
Явно има нужда от ново ТР на ВКС...

[teogeo]

И аз четох решения в обратната посока, но си помислих, че са изолирани. За мен по-логично е правата по разпределението на ползването да не се прехвърлят към приобретателя, защото актът, с който ползването на имота се разпределя (протокол, споразумение, устна уговорка или др.) няма вещноправен ефект. На практика за да има вещноправен ефект, при разпределяне на правото на ползване трябва да се учреди и право на ползване върху реална част от имота, а то пък е непрехвърлимо.
Явно има нужда от ново ТР на ВКС...

Това, че правата са облигационни, не е проблем. Договорите за наем и аренда също имат само облигационно действие, но поради вписването си (!!!) обвързват и правоприемниците. Всъщност, дори и без да са вписани, пак обвързват до определен кратък срок последните. Ипотеката също.

Но, както казах, ако не знаеш, че има такова разпределение (а, няма как да знаеш, защото нито доброволното, нито доброзорното не се вписват), рискуваш страшно да се натресеш в някой ортаклък.

Иначе пък практиката на ВКС е, че можеш да отдадеш под наем реална част от имот, която всъщност е ид.ч. от този имот, след проведено разпределение на ползването.

[tsvetkova8776]

Не знам колко би било от полза, но в края на този нот. акт, който е от 09.1990 пише, че за съставянето му са били представени следните документи:
1. нот.акт №/том/дело от 1975та година за собственост върху имот по чл. 55г от ЗПИНМ
2. данъчна оценка
3. декларация от прехвърлителите, че не дължат данъци.

Апартаментите са два на етаж, съседният също има голяма тераса, която е на ъгъл, двойно по голяма. Цялата е остъклена. Собственикът на апартамента, който обсъждаме твърди, че абсолютно никога не е ставало въпрос тази тераса или другата, която не е посочена в нот.акт да са участвали в някакви претенции на съседите, тъй като достъпът е само през апартамента. Смея да твърдя, че се изненада от въпроса.

Бих ли могла и има ли смисъл да поискам допълнителна документация по предходния нот. акт..и ако да...по какъв ред и от кого?

[tsvetkova8776]

Терасата, дори да е кръстена "покривна тераса" с площ от 22 кв.м., е обща част - чл.38 ЗС и то, по своето естество.

Ако имате предвид конкретно в нот. акт, не пише, че е покривна, пише само въпросното "изключително право на ползване на тераса 22 кв.м заедно с еди-колко си процента идеални части от общите части на сградата".

Пропуснах да спомена, че този нот. акт от 1990та е за прехвърляне на апартамент от родители на единствена дъщеря, която се явява и продавачът.

[Melly]

Ако имате предвид конкретно в нот. акт, не пише, че е покривна, пише само въпросното "изключително право на ползване на тераса 22 кв.м заедно с еди-колко си процента идеални части от общите части на сградата"

Каквото съм имала предвид, съм го изложила с включването ми по темата.

[ivanov_p]

Наистина терасата е обща част по естество и няма как да е друго, но се появиха решения, според мен неправилни, според които терасата може да е към имот, ако това е било предвидено в проекта и останалите съсобственици са били съгласни (кооперация). В този смисъл трябва да се провери строителната документация.

[teogeo]

Терасата, дори да е кръстена "покривна тераса" с площ от 22 кв.м., е обща част - чл.38 ЗС и то, по своето естество.

Ако имате предвид конкретно в нот. акт, не пише, че е покривна, пише само въпросното "изключително право на ползване на тераса 22 кв.м заедно с еди-колко си процента идеални части от общите части на сградата".

Пропуснах да спомена, че този нот. акт от 1990та е за прехвърляне на апартамент от родители на единствена дъщеря, която се явява и продавачът.

Какво излиза като сметки? Ще платите на брокера комисионната за сделката, ще платите на нотариуса за прехвърлянето, а за най-същественото (да проверите дали и какво купувате) - ще минете с няколко въпроса в този форум. Да, този форум е за правни дискусии, но не и за "цялостен пакет" безплатна правна помощ.

[Melly]

В едно съм сигурна - площта на "терасата" УЧАСТВА в цената на сделката. Не ме питайте защо.

Отделно от цената, последващите тегоби от всякакво естество ще са за сметка на новия собственик.