Продажба на идеални части, моля за помощ!

[di_ana]

Здравейте!

Преди около месец си купихме апартамент в панелен жилищен блок. Веднага след покупката домоуправителя започна да ни иска пари за покупка на идеална част от общата част от входа. Случая е следния:

На предишния собственик през 1986год. му се разрешава да си направи преустройство на кухнята-бокс като вземе част от сметопровода. Съставен е протокол от общо събрание, събрани са подписите на живушите във входа и той е извършил преустройството. През цялото време, в което е живял в жилището със семейството си не са плащали нищо за въпросните 2-3кв.м. Сега обаче, след продажбата, от нас искат да "уредим собствеността" на въпросните няколко квадрата като ми ги продадат за няколко хиляди лева.

Въпросите ми са:
1. Имат ли право да ми продават идеални части от общите части на вход?
Ако да - на какво основание? Ако не - на какво основание?
2. На какво имам право аз като нов собственик, предобил имота с въпросното преустройство?
3. Ако не е започната, трябва ли да започна процедура по узаконяване?

[eurolinker]

На предишния собственик през 1986год. му се разрешава да си направи преустройство на кухнята-бокс като вземе част от сметопровода. Съставен е протокол от общо събрание, събрани са подписите на живушите във входа и той е извършил преустройството. През цялото време, в което е живял в жилището със семейството си не са плащали нищо за въпросните 2-3кв.м.

Може би не е плащал, защото не е имало противна уговорка. Според мен, не дължите плащане, още по-малко пък на домоуправителя.
За да се отговори на (доста) изчерпателния ви ред въпроси, трябва да се видят документи.
Минавало ли ви е през ума да посетите адвокат?

[kirile]

Основните Ви въпроси са два :
1. Въпреки решението на общото събрание , което трябва да бъде взето с мнозинство 100% от идеалните части на етажните собственици , ако за преустройството не е издадено разрешение за строеж от главния архитект на района преди извършването му , комшиите Ви от злоба , че не им плащате стойността на тези 2 - 3 кв.м. спокойно и успешно могат да Ви натопят за незаконен строеж с тежки последици и разходи по премахването му.
2. От друга страна (не разбрах какво представлява този сметопровод) , но за да Ви продадат част от него зависи от статута му - дали е обща част по предназначение или обща част по естеството си. Само с обща част по предназначение етажните собственици могат да извършват разпоредителни действия , но пред нотариус в изискуемата законова форма , а не с разговори и заплахи по стълбищата.
Протокола от общото събрание не представлява изискуемия документ за реализирана сделка. Не се поддавайте на провокации от страна на управителя , но проблема Ви виси и трябва да го уредите по законов ред.

[di_ana]

Направих консултация с адвокат и ми казаха, че ако се стигне до съд ще гледаме да минем с някаква 10 годишна давност.
На мен ми е чудно мога ли аз да използвам този период при положение, че не съм собственик от 10 години или предния собственик трябва да го използва? И мога ли да предвижа нещата предварително ъвз основа на тази давност или даже и да го направя ще го оборят в съда?

Сметопровода е малка отделна стаичка намираща се до входната врата на входа.

За преустройството не е издадено разрешение от архитекта.
Мога ли сега да предприема узаконяване на строежа или няма как да стане, понеже е част от етажната собственост?

[bird_of_paradise]

Идеята с давностното владение, мисля, няма да мине... което не пречи да опитате, де. С този ГПК се случват чудеса.
Доколкото разбирам нито предходния ползвател, нито вие сте афиширали намерението да своите това помещение. Просто го държите за всички, така разбирам обстоятелствата около посочения протокол.

[bgarch]

На предишния собственик през 1986год. му се разрешава да си направи преустройство на кухнята-бокс като вземе част от сметопровода. Съставен е протокол от общо събрание, събрани са подписите на живушите във входа и той е извършил преустройството. През цялото време ........ е живял в жилището със семейството си..........

Доколкото разбирам нито предходния ползвател, нито вие сте афиширали намерението да своите това помещение.

Не виждам за какво по- голямо "своене" на това помещение може да става дума. От 1986 година то е част от жилището- кухнята на предишния собственик и се е използвало активно само и единствено от него като кухня.
Единственото слабо място тук е ползването "без правно основание", т.е. без издадено разрешение за строеж. Но затова пък срокът на това ползване е 28 години. А и от десетилетия сметопроводът не е задължителен атрибут от общите части на една сграда. За незаконността на строителството тук може да се приложи и разпоредбата за "търпим строеж" - §16 ЗУТ.

[bird_of_paradise]

Не виждам за какво по- голямо "своене" на това помещение може да става дума. От 1986 година то е част от жилището- кухнята на предишния собственик и се е използвало активно само и единствено от него като кухня.

Разрешението на останалите съсобственици го прави държател на общите части, не владелец.
Това им е слабото място.

[kirile]

Най - добрия начин за Вас е без да влизате в конфликт със съседите по законоустановения ред пред нотариус да осъществите сделката , след което да изготвите проект и да поискате узаконяване на преустройството пред административния орган.

[eurolinker]

Най - добрия начин за Вас е без да влизате в конфликт със съседите по законоустановения ред пред нотариус да осъществите сделката , след което да изготвите проект и да поискате узаконяване на преустройството пред административния орган.

Горното е "най-добрия начин" за съседите и продалия имота. Той би трябвало да се постави на последно място от всички възможни алтернативи.
Вариантите преди това са - извънсъдебно туширане на проблема (на принципа "времето лекува всичко" ), възражение за придобиване по давност, макар че:

Идеята с давностното владение, мисля, няма да мине... което не пречи да опитате, де.

+1
di_ana, в нотариалния акт има ли текст уреждащ обезщетение при наличие на "скрити недостатъци"?

[kirile]

Аз също си извадих преди няколко години НА по обстоятелствена проверка за също такова помещение , което не беше вписано в стария НА , с трима свидетели и протокола от ОС на ЕС за промяна предназначението на помещението. Съседите ми по съдебен ред оспориха този НА , но делото беше с положителен за мен резултат не само на основание давностно владение , но най - вече на основание протокола от ОС на ЕС. Съдът се произнесе , че няма значение дали стойността на помещението е заплатена или не , важното било , че всички собственици са дали съгласието си за промяна на предназначението му от обща част в индивидуална такава , като неразделна част от притежаваното жилище.

[eurolinker]

kirile, проблемът, който терзае питащата касае (засега) извънсъдебен, облигационен спор - искат се едни пари.

[kirile]

Да де , точно за парите говоря , ако се дават да е по законоустановения ред , а не на ръка , защото след време пак могат да поскат пари за същото нещо , което е било заплатено , но не по реда предвиден в закона , съответно недоказуемо при бъдещи претенции.