етажна собственост-проблеми

[vanina65]

търся адвокат с практика по ЗУЕС.моля пишете на vaninka@abv.bg.благодаря Ви предварително.

[toni_sf]

търся адвокат с практика по ЗУЕС.моля пишете на vaninka@abv.bg.благодаря Ви предварително.

Извинете,но е по добре да кажете какъв е проблема,защото това е форум ,и съм сигурен,че ще получите много мнения по зададената тема.

[vanina65]

НЕ исках да Ви занимавам а директно да действам.Управител съм на ЕС в новопостроена сграда на 2години.Поради настъпилата криза в имотния сектор около 40 процента от сградата не се ползва /главно апартаменти/.Тези собственици се опитват да отдадат под наем или да продадат собствеността си но засега безуспешно.Между тях има и чужди граждани.Някои от тях считат собствеността си за необитаема и желаят да заплащат 50 процента от консумативните разходи но едновременно с това посещават сградата с цел огледи .Аз лично не смятам че те могат да ползват чл.51 ал.3 тъй като не отсъстват трайно от сградата което мога да докажа със записи от охранителните камери налични в сградата.Възникна спор с тях и относно легалната дефиниция на консумативни разходи и какво точно включват тези разходи.Тъй като сградата е луксозна и в нея има наематели чужди посолства чужди граждани и т.н.същата разполага с 4 портиери денонощно паник бутон към сот охранителни камери интернет и т.н.Аз лично смятам че разходите за заплати на портиерите разходите за абонаментно поддържане на пътнически асансьор и автомобилен асансьор разходите за паник бутон разходите за интернет и кабелна телевизия разходите за заплати на управител и касиер на ЕС са едни постоянни разходи за сградата които не зависят по-никакъв начин от посещението в нея или от отсъствието в нея.Само разходите за електричество и почистване на сградата са така наречените консумативни разходи които евентуално се заплащат 50 процента при трайно отсъствие в сградата.Има още много проблеми в сградата но не считам да Ви занимавам с толкова подробности.Мисля че очертах някои от тях.Държа на коректността и ценя труда на всички които желаят да се занимават с казусите.

[vanina65]

НЕ исках да Ви занимавам а директно да действам.Управител съм на ЕС в новопостроена сграда на 2години.Поради настъпилата криза в имотния сектор около 40 процента от сградата не се ползва /главно апартаменти/.Тези собственици се опитват да отдадат под наем или да продадат собствеността си но засега безуспешно.Между тях има и чужди граждани.Някои от тях считат собствеността си за необитаема и желаят да заплащат 50 процента от консумативните разходи но едновременно с това посещават сградата с цел огледи .Аз лично не смятам че те могат да ползват чл.51 ал.3 тъй като не отсъстват трайно от сградата което мога да докажа със записи от охранителните камери налични в сградата.Възникна спор с тях и относно легалната дефиниция на консумативни разходи и какво точно включват тези разходи.Тъй като сградата е луксозна и в нея има наематели чужди посолства чужди граждани и т.н.същата разполага с 4 портиери денонощно паник бутон към сот охранителни камери интернет и т.н.Аз лично смятам че разходите за заплати на портиерите разходите за абонаментно поддържане на пътнически асансьор и автомобилен асансьор разходите за паник бутон разходите за интернет и кабелна телевизия разходите за заплати на управител и касиер на ЕС са едни постоянни разходи за сградата които не зависят по-никакъв начин от посещението в нея или от отсъствието в нея.Само разходите за електричество и почистване на сградата са така наречените консумативни разходи които евентуално се заплащат 50 процента при трайно отсъствие в сградата.Има още много проблеми в сградата но не считам да Ви занимавам с толкова подробности.Мисля че очертах някои от тях.Държа на коректността и ценя труда на всички които желаят да се занимават с казусите.

[trando58]

До vanina65
Уважаема Госпожо,изчаках известно време,за да се включи първо ,както е Вашето желание някой юрист,но понеже това засега не се случва,ще си позволя да изкажа моето мнение по Вашият въпрос.Не е задължително да го приемате едно към едно,а го приемете само като обсъждане и страничен поглед в/у казуса който стои пред Вас. Аз не съм юрист,а Ваш колега,Управител в подобна на Вашата ЕС.Може би не дотам луксозна,но наистина с някои от екстрите които имате и Вие.С тази разлика,че при мен няма необитаеми апартаменти и доколкото е имало сходни на вашите проблеми случаи,слава богу сме ги решавали.
От самото начало искам честно да Ви кажа,че моето мнение,малко или много е във Ваш ущърб.Но все пак то е субективно.
Във вашият случай,проблемите които възникват,са много подобни на такива които възникват и в тъй наречените ЕС от затворен тип.Бих казал дори,че са идентични.
Вината разбира се трябва да търсим първоначално в основният закон който урежда взаимоотношенията в една ЕС. За жалост в сегашният ЗУЕС има много пропуски и двусмислици които биха затруднили,както и адвокат така и един съдебен състав,призван да се произнесе по подобен казус.
Липсата на точна регламентация на това какво се разбира под "Текущо поддържане" и кое може да се смята за консумативи,наистина създава предпоставка за различни тълкования и от там конфликти. По принцип законът има в предвид,че всичко което не е вписано в НА на собственикът се явява общи части за ЕС и е за ползване от всички ОБИТАТЕЛИ(без значение на какво правно основание) в ЕС за което те дължат такси за поддръжка.Ако приемем,че при влизане във владение на собственикът,са съществували вече двата вида асансьори,камерите за наблюдение,СОТ-а,кабелната телевизия, интернета,портиерната с четирима души охрана той би трябвало да ги приеме за неразделна част от общите части,но ако това е с колективен договор и той си е дал съгласието за това.Ако договорите са индивидуални,което е по правилно и някой от собствениците не е сключил такъв ,не виждам защо трябва да плаща.Но дори и при случай ЕС да е сключила договор за тези екстри,отделният собственик,може да не иска да ги ползва,как ще накарате някой,примерно който няма компютър в дома си ,да плаща за интернет?Същото е и със СОТ-а.Би следвало такива собственици да не бъдат включвани въобще в системата като абонати.Ако тези 40% от неживеещите в ЕСне желаят такава услуга,не виждам как можете да ги накарате да си плащат. Принципът е :Ползваш плащаш! Това касае и асансьорите.електроенергията и т.н.т. Оттук и най-важният въпрос:Кой е постоянен обитател (съответно задължен по ЗУЕС) и кой не. Вие имате претенции,че имате доказателства (от камери?) как някои от собствениците влизат и излизат в ЕС за оглед (може да имат и цветя,които да поливат периодично),това не значи,че са постоянно живеещи в ЕС.В всеки един момент,при едно съдебно дело,адвокатите им ще извадят регистрация на друго местоживеене със свидетелски показания за достоверност.Икакво правим тогава?На кого ще повярва съдът? Да не говорим,че всеки има право до достъп до собствеността си.Какво тогава правим с десетките влизащи и излизащи до наетите от посолствата имоти.И само един още пример,какво ще стане ако някой живее в един от тези "празни" апартаменти примерно 25 дена и заяви,че е гост на собственикът?Не можете по закон да му вземете нито стотинка.Макар и в този случай,съдът може да постанови,че щом няма живеещ в имота собственик,не може да има и гост.Но всичко си е главоболия.
Трябва общо взето да се радвате,че по новият ЗУЕС,все пак отсъстващите за неопределено време,заплащат 50% от текущите разходи.По рано при ПУРНЕС и това го нямаше.
Недейте да бъркате разходи за поддръжка и консумативи.Електроенергията е разход,а консумативи са:крушки,ключове,фасунги.Както и при вас,Вие сте разход по поддръжка ,а консумативите са:тетрадки,компютър,принтер,хартия и др.
По същата логика всички от тези 40% са длъжни да плащат за ремонт например за асансьора но не и да плащат ,ако не го ползват.
Това е моето мнение и с риск да ме намразите го приемете,както казах и в началото само като страничен поглед върху нещата. Дано не съм прав.Ще се радвам за вас. Дерзайте и чакайте съвети от по-квалифицирани от мене форумчани.
П.П. Пишете в ЛС на "kontrol" или на "sir_humphrey",те са от знаещите.
Успех!

[toni_sf]

до-trando58 Е тук мога да Ви оборя,при закона Пурнес се работеше много по-спокойно, с уважение към 10г Ви практика като Управител на ЕС

[georgiev_sfbg]

...Управител съм на ЕС в новопостроена сграда на 2години.Поради настъпилата криза в имотния сектор около 40 процента от сградата не се ползва /главно апартаменти/....Някои от тях считат собствеността си за необитаема и желаят да заплащат 50 процента от консумативните разходи но едновременно с това посещават сградата с цел огледи .Аз лично не смятам че те могат да ползват чл.51 ал.3 тъй като не отсъстват трайно от сградата което мога да докажа със записи от охранителните камери налични в сградата....

ЗУЕС - Чл. 48.(8) За текущото поддържане на общите части на етажната собственост собствениците и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание.

ЗУЕС - Чл. 51. (1) Консумативните разходи и разходите за текущо поддържане за общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците и обитателите.
(2) Деца до 6-годишна възраст и обитатели, които пребивават в етажната собственост не повече от един месец, не заплащат разходите по ал. 1.
(3) Собственик или обитател, който отсъства повече от един месец, заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от консумативните разходи по ал. 1. За отсъствието се уведомява писмено председателя на управителния съвет (управителя).[/color]

...Възникна спор с тях и относно легалната дефиниция на консумативни разходи и какво точно включват тези разходи.Тъй като сградата е луксозна и в нея има наематели чужди посолства чужди граждани и т.н.същата разполага с
4 портиери денонощно
паник бутон към сот
охранителни камери
интернет и т.н.
Аз лично смятам че
разходите за заплати на портиерите
разходите за абонаментно поддържане на пътнически асансьор и автомобилен асансьор разходите за паник бутон
разходите за интернет и кабелна телевизия
разходите за заплати на управител и касиер на ЕС
са едни постоянни разходи за сградата които не зависят по-никакъв начин от посещението в нея или от отсъствието в нея.
Само разходите за електричество и почистване на сградата са така наречените консумативни разходи които евентуално се заплащат 50 процента при трайно отсъствие в сградата....

ЗУЕС - § 1. По смисъла на този закон:
9. "Консумативни разходи" са разходите за осветление, почистване, асансьор и други, необходими за поддържане на общите части на сградата.
11. "Поддържане на общите части" е дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние, съответстващо на изискванията на закона.

ЗУЕС - Чл. 51.(4) Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на ал. 1 и 3.
(5) Собственици или обитатели, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, при която достъпът на външни лица е по-голям от обичайния, заплащат консумативни разходи до петкратния размер на разходите по ал. 1.
(6) Собственици или ползватели на магазини, ресторанти, производствени, стопански и други помещения с нежилищно предназначение заплащат консумативните разходи в размера по ал. 5.
(7) Собственици и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат консумативни разходи за всяко животно в размер като за един обитател.

За всякакви въпроси и неясноти по прилагането на ЗУЕС, можете да се обръщате към служителите на МРРБ - Отдел "Етажна собственост" - на посочените тел. в сайта:
http://www.mrrb.government.bg/index.php ... o=contacts

[vanina65]

Благодаря на всички за мненията.Само искам да поясня че разходите за интернет кабелна телевизия и паник бутон се отнасят само за помещението където стоят портиерите.Никой не е задължил живущите да стават абонати и да ползват посочените услуги.Личното ми мнение относно тълкуването на "отсъствие"на даден собственик е свързано със съвсем други хипотези.Считам че законодателят е имал в предвид дълга отпуска работа в чужбина дълга командировка или неизползване на съответния обект.По никакъв начин няма да се съглася че щом собственикът има постоянен друг адрес той отсъства от сградата.Относно дейността на портиерите считам същата за охранителна такава и нямаща нищо общо с поддържане на общите части на сградата.Сградата разполага с видеодомофони и портиерите са задължени да спират и канят всички посетители да ги използват.Влизането се осъществява след потвърждение от съответния собственик.Може би трябва да ги преименуваме на охранители или пазачи за да избягаме от ЗУЕС.Приятен ден на всички.

[toni_sf]

до-vanina65 Здравейте,казвам Ви го съвсем добронамерено както си искайте и ги преименувайте ,но щом изпълняват такава функция задължително трябва да са на трудов договор и с осигуровки.Не Ви съветвам да се опитате да ги миненете по граждански защото тогава Вие ще нарушите КТ

[georgiev_sfbg]

...Само искам да поясня че разходите за интернет кабелна телевизия и паник бутон се отнасят само за помещението където стоят портиерите.Никой не е задължил живущите да стават абонати и да ползват посочените услуги....

Разходите за интернет и ТВ, не могат да бъдат окачествени, като общи разходи. Силно се съмнявам и че Общото събрание, е приело Решение, въпросните портиери, да имат достъп до подобни забавления! Що се отнася до разходите за портиер, паник бутон и охранителни камери - виж разпоредбата на Чл.51, ал.(4) от ЗУЕС!

...Личното ми мнение относно тълкуването на "отсъствие"на даден собственик е свързано със съвсем други хипотези.Считам че законодателят е имал в предвид дълга отпуска работа в чужбина дълга командировка или неизползване на съответния обект.По никакъв начин няма да се съглася че щом собственикът има постоянен друг адрес той отсъства от сградата....

Чл.51, ал.(3) от ЗУЕС!
П.П. Регистрацията по постоянен адрес, в случая - няма нищо общо! (За сведение - запознайте се със Закона за гражданска регистрация!) ...Личното Ви мнение, също, е без значение!

...Относно дейността на портиерите считам същата за охранителна такава и нямаща нищо общо с поддържане на общите части на сградата.Сградата разполага с видеодомофони и портиерите са задължени да спират и канят всички посетители да ги използват.Влизането се осъществява след потвърждение от съответния собственик.Може би трябва да ги преименуваме на охранители или пазачи за да избягаме от ЗУЕС.Приятен ден на всички.

Чл.51, ал.(4) от ЗУЕС!
Запознайте се със Закона за частната охранителна дейност, преди да започнете да "ръсите" отново "бисери"!


П.П. И не на последно място, това - какво "тълкеувате", "считате" и "смятате" Вие, е без абсолютно никакво значение!
Апропо, тълкуването на закона - в свободен текст - на кой, както му изнася (всключително и от Вас!), е недопустимо и освен да предизвиква забавление в обществото - няма и не може да има правна стойност и последици!
...да не говорим, че е от изключителните компетенции и правомощия - на Върховния административен съд!



За всякакви въпроси и неясноти по прилагането на ЗУЕС, можете да се обръщате към служителите на МРРБ - Отдел "Етажна собственост" - на посочените тел. в сайта:
http://www.mrrb.government.bg/index.php ... o=contacts

...Можете да изискате и писмено становище от МРРБ - по даден казус, във връзка с приложението на ЗУЕС!

[vanina65]

Благодаря отново.Относно интернет и кабелна телевизия при портиерите-решението е взето на Общо събрание на собствениците.Интернет връзката се използва за дистанционно наблюдение на сградата и за дистанционен ремонт при проблеми с охранителните камери от фирмата по поддръжка.Всеки един собственик може да наблюдава сградата по този начин.Но това е най-малкият разход и въпроса е принципен .Не налагам личното си мнение на никой във форума както и нямам намерение да изземвам функциите на съда и други компетентни органи в държавата.По -спокойно с "бисерите".

[toni_sf]

до-vanina65 Точно така ,в закона пише какви са задълженията на Управителя на ЕС и какво трябва да изпълнява по решение на ОС .ОС Ви избира за Управител и Ви дава правомощия да сключите договори с фирми за подръжка на ЕС и за неотложни ремонти. А Ваше задължение като Управител на ЕС е да изготвите бюджета за годината и да се вместите с тези пари които трябва да събирате и да се разплатите със всички с които имате договорни отношения.Така ,че не виждам проблем в това ,че не живеят хората стига да има разбирателство . Е винаги ще има някоя кръпка която ще се опита да се скатае и да не плати и да търси друго решение.Затова отговорноста е Ваша и ако не покриете бюджета и не си платите това което дължите ,много ще се борите.

[vanina65]

Благодаря toni_sf.

[toni_sf]

до-vanina65 Аз предполагам какви договори сте сключили, и дано са Ви на годишна база и всяка година да успеете като правите бюджета да наваксвате.Е верно всеки месец тези хора които са Ви като портиери трябва да си получават месечното възнаграждение и в кръга на шегата ,ако няма средства седят и чакат и стискат зъбки.

[vanina65]

До момента се справяме със заплатите и се надявам така да продължим.За мен хората са били винаги основния капитал и се опитвам да се грижа за тях .Донякъде имаме и социална функция -при нас работят хора на 50 г.които по една или друга причина вече са инвалиди.А тези дето се опитват да не плащат въпреки наличието на n-брой апартаменти ......да са живи и здрави.Намислили сме им някои математически хватки вместо юридически.Вече се консултирах с адвокат и той ме увери че освен хубавия хонорар ще престоим от 2 до 5 години в съда.При това положение по-добре да търсим компромисни решения отколкото да хабим енергията си със ЗУЕС.Може би е добре когато се пишат нови закони в тази област да се канят дългогодишни управители и управители на нов тип сгради за да се коментират казусите от практиката.Отново благодаря.

[toni_sf]

до-vanina65 Да права сте ,някой път хитринките са много удачни и вършат доста успешна профилактика.Но пък и съчетана и с една искова молба ефекта е по голям.