Покупка на общо помещение

[asasho]

В моя блок на етажа има едно общо помещение от няколко квадратни метра. Удобно е за усвояване от само един апартамент на етажа. На другите етажи е вече усвоено от съответния апартамент преди доста време (блокът е от средата на 80-те).

На практика никой не го ползва, седи си празно.

Интересува ме какъв е редът да се усвои това помещение-купува ли се от съетажниците или от целия блок, общината има ли нещо общо?

Въобще каква е процедурата?

[trando58]

От гледна точка на ЗУЕС,нещата са следните. Въпросното помещение се явява обща част за ЕС.Знам ги ,защото и ние имаме такова,предназначено е за спомагателно помещение за общо ползване,най-вече за поддържане на чистотата в блока,т.е. от чистачката или за склад на общ инвентар на ЕС.Въобще как да се използва се решава от ОС в ЕС. Ако стои неизползваемо можете да искате от ОС на ЕС да го наемете или както е във Вашият случай да го закупите. За целта подавате молба до Управата на ЕС писмена молба,да влезе за разглеждане в дневният ред на ОС това ви желание.Но ако тази процедура е бавна,което е най вероятно,подготвяте напечатани формуляри-декларации,колкото са броят на съсобствениците в ЕС.Тези декларации трябва да бъдат нотариално заверени.
Имайте в предвид следното нещо което е много важно!!! За да закупите обща част от ЕС,по закон се изисква 100% всички собственици да са съгласни!!! Един да не е съгласен,всичко пропада.Така,че първо си направете сметка дали няма да имате проблеми от това естество и чак тогава действайте.Най добре е да поговорите предварително с всеки собственик поотделно.Как ще го направите си е ваша работа,дали ще черпите ,дали ще подкупвате,ваш проблем.
Ако имате вече съгласието на собствениците,трябва ОС на ЕС да реши вече за каква сума на кв.м. да Ви го продаде.И тук има алтернативен вариант който аз лично съм използвал.Всеки собственик предлага определена сума и накрая общата сума се дели на броят на собствениците.Така се получава средно аритметично. Ако имате всичко това на лице Управата в ЕС съставя протокол за решението на ОС да Ви се продаде помещението и на каква цена и парите от зделката как ще бъдат усвоени,дали отиват в общата каса за ремонти или се разпределят м/у собствениците.В този случай те трябва да ги декларират като доход:)Протоколът трябва да бъде също нотариално заверен,като най-вероятно нотариуса ще поиска и от Управителят да подпише декларация за истинност на взетото решение.
Значи трябва да имате този протокол,и клетвените декларации на всички собственици в блока,подписани пред нотариус. Това е което касае процедурата в ЕС.
Оттам нататък нещата отиват в посока други закони и процедури.Тука не мога да бъда съвсем точен,защото в моят случай,молителят сам ходи на всякъде където е необходимо и си подготви другите документи които му бяха необходими.
Предполагам,че сте наясно,че за да придобиете право на собственост на това помещение,накрая трябва да имате нотариален акт за него,дали той ще бъде като за самостоятелен обект в ЕС или ще трябва да си вадите нов НА на основното жилище в който това помещение да бъде вписано като прилежащо към основното,това ще си разясните в процеса борба с бюрокрацията или в зависимост от Вашето желание.
При всички положения,следващата Ви стъпка е да отидете в кметството Ви по местоживеене в архитектурният отдел.Ще Ви трябва и да имате строителната скица на етажа на който се помещава обектът със всички съседни части,апартаменти стълбища и т.н.т. Ако не я има в архива на блока,трябва да я издирите в архива на общината,там всичко се пази.В най-лошият случай,наемате лицензирана фирма,която прави заснимане(както при кадастъра) и ви изготвят арх.скица.В тази скица трябва да бъде маркиран самият обект.
Оттук до края вече точно какви разрешения и от коя служба се изискват,ще ви кажат пак от кметството.Но това вече са подробности.Важното е пътят до тук.Моят съвет е хубаво да си помислите преди да предприемете каквито и да е стъпки,с оглед на средствата които ще са ви необходими,такси за нотариални заверки на протоколи,(ще трябва и договор за продажба),нотариални заверки на декларациите на собствениците,Нотариален акт за собственост на обекта,държавни такси и др. При всички положения отиде първо и в архитектурният отдел на кметството или общината или отдел"Строителен контрол",не знам точно,в различните населени места има специфични изисквания.Проблемът Ви касае ЗУЕС,ЗУТ и ЗЗД. Дано да съм осветил малко нещата.Успех!

[trando58]

Като погледнах още един път към въпроса Ви:) ми се струва,че Вие не търсите непременно покупка,а искате просто да го ползвате.В ЗУЕС има такава процедура,ако има обща част която може да се използва само от определен съсобственик,може ОС да му разреши да я ползва самостоятелно.По този въпрос ОС взема решение по чл.11 т.10 (б) Подайте си молба до Управата в ЕС. Другият вариант е да плащате някой лев наем на блока,щом стои празна стаята,едва ли ще ви откажат.Мисля,че за безвъзмездно ползване,ще Ви трябва съгласието на всички присъстващи на ОС.Тука може домоуправителят ви да Ви помогне:)

[Melly]

Е...., нещата далеч не са така елементарни, но вие си знаете де.

[asasho]

Дааа, хич даже не са елементарни. Много сложно всичко....

Говорих с хората от апартамента под мен. Те са купили така жилището 2003 г(с усвоено помещение), но малко преди това е станала цялата процедура. Казват, че нещата са станали по следния начин: говорено е с хората на етажа, срещу някаква дребна услуга (слагане на решетки на коридора) те са казали, че нямат нищо против съответният апартамент да усвои помещението, след време с плащането на глоба в общината всичко се е узаконило.

Но на мен това ми се струва твърде лесно и затова попитах тук. Как ви се струва този вариант, има ли нещо възможно в него?

[trando58]

Е какво му е лесното.Хем плащат глоба, хем правят решетки, хем го купуват.От кого го купуват?От общината ли?Тя ли е собственик? Имат ли тези ваши съседи НА сега за помещението? Нещо пак не се разбира.

[georgiev_sfbg]

В моя блок на етажа има едно общо помещение от няколко квадратни метра. Удобно е за усвояване от само един апартамент на етажа. На другите етажи е вече усвоено от съответния апартамент преди доста време (блокът е от средата на 80-те).

На практика никой не го ползва, седи си празно.

Интересува ме какъв е редът да се усвои това помещение-купува ли се от съетажниците или от целия блок, общината има ли нещо общо?

Въобще каква е процедурата?

...Темата е много обширна, но по същество, в конкретния случай, практически и най-общо казано - т.е. на кратко:

Подписка от всички собственици в ЕС (!), с която дават своето изрично съгласие - безвъзмездно и за постоянно (за неопределен период от време), да ползвате въпросното общо помещение - за свои лични нужди, без да придобивате право на собственост върху същото и без да имате право, да се разпореждате с него (да го преотстъпвате или преотдавате под наем на трети лица и т.н.). Това, е достатъчно!

П Р О Т О К О Л


От: Живущите във вход ”Х” на блок ХХХ (ХХХХХХХХХХХХХ) – ж.к.”ХХХХХХ”, гр.ХХХХХХ

Относно: Общо помещение, находящо се в гр.ХХХХХХ, ж.к.”ХХХХХ”, в жилищната сграда на блок ХХХ (ХХХХХ), вход ”Х”, на ХХ (ХХХХХ) етаж, граничещо с ап.ХХХ (ХХХХХ);


С подписа си положен в настоящия ПРОТОКОЛ, всеки от живущите във вход ”Х” на блок ХХХ (ХХХХХ) – ж.к.”ХХХХХ”, гр.ХХХХХ - собственик или негов пълномощник, заявява, че е съгласен и дава своето писменно съгласие, за следното:
Безвъзмездно и за неограничен период от време, да се отдаде за ползване, на ХХХХХ, ЕГН ХХХХХ, л.к. № ХХХХХ/ ХХХХХ г. издад. от МВР – гр.ХХХХХ, същият - собственик на ап.ХХ (ХХХХХ) във вход ”Х” на блок ХХХ (ХХХХХ) – ж.к.”ХХХХХ”, гр.ХХХХХ,
общото помещение, находящо се в гр.ХХХХХ, ж.к.”ХХХХХ”, в жилищната сграда на блок ХХХ (ХХХХХ), вход ”Х”, на ХХХ (ХХХ) етаж, състоящо се от: ХХХХХ и ХХХХХ на обща площ от ХХХХХ (ХХХХХ) кв.м., граничещо с: на изток – ХХХХХ, запад – ХХХХХ, север – ХХХХХ, юг – ХХХХХ, отгоре – ХХХХХ, отдолу – ХХХХХ.

АПАРТАМЕНТ ТРИТЕ ИМЕНА НА СОБСТВЕНИКА ИЛИ ПЪЛНОМОЩНИКА ЕГН ПОДПИС
(1) (2) (3) (4)



(Стр.х/х)

А ако държите, може да решите въпроса - на Общо събрание на собствениците!

...Що се отнася до "усвояването" (реконструкция), за което говорите и/или придобиване правото на собственост - нещата, са доста по-сложни!

[vanila]

а може ли някой да ми каже дали за да се даде такова помещение под наем на някой от съсобствениците е необходимо съгласието на 100 % от собствениците?Ако има един който иска да се ползва помещението по предназначение-в конкретния случай е за хигиенизиране и за детски колички,може ли да се пренебрегне неговото становище?От закона за ЕС не става ясно.

[trando58]

Ще си позволя отново да взема отношение по този въпрос,макар,че изгубих доста време досега да пиша мнение,че и две.Имам малък упрек към asasho.В крайна сметка Вие да го притежавате ли искате това помещение или да го ползвате?Изяснете се! Не може тука да гадаем Вашите желания и да си губим времето да даваме мнения "по принцип" Ако искате да го притежавате,достатъчно Ви разяснявах какво трябва да се направи.Дайте и 25лв. за консултация на юрист който да Ви доизбистри нещата. Ако искате само да го ползвате,също Ви дадох някои насоки за решаване на проблема.
След мнението на georgiev_sfbg ще взема още един път отношение и толкова от мене!
Сама по себе си подписката е по-лошият вариант,по няколко причини:Тя няма никаква законова стойност,освен за вътрешно ползване.Потази причина се оказва и уязвима.От друга страна,трябва да минете през всички собственици(в блок от 80-те,панелка,навярно м/у 15 и 27) и рискувате някой,който е станал със задника нагоре в този ден или друг който не сте поздравили преди 7 години,да ви удари сатъра. Освен ако протоколът не бъде изготвен като протокол от ОС с ден, дата,дневен ред т. единствена разглеждане на вашата молба,решение.Но и в този случай рискът е по-голям. По добре е да подадете молба до Управата в ЕС и молбата Ви към общото събрание да бъде включена в дневният ред на първото ОС което следва.Имайки се в предвид,че обикновенно на ОС не се събират на 100% от правоимащите( вслучая за легитимно решение по вашият въпрос,е необходим кворум,не по- малко от 67% от правоимащите), все пак ще имате многократно по-голям шанс от гледна точка на нужните гласове.Горе Ви писах и пак ще Ви повторя,тука много може да ви помогне Управителят или председателят на УС,особено ако има авторитет.Така,че се "сгъстете" с него. Забравете обаче за "вечното ползване" както някои Ви съветват,де факто то може да се получи,но е уязвимо от юридическа гледна точка.Дори и в решението на ОС да Ви даде правото за безвъзмездно ползване по чл.12 от ЗУЕС без да упомене срок,нищо не Ви гарантира такова. Има разбира се и едни други вратички,ако го ползвате добросъвестно повече от 10 години,да го придобиете по давност,но в този случай,не мога да взема отношение,защото не съм запознат подробно.Най-добре адвокат да си каже думата. Имайте и нещо много важно!!!!! в предвид с оглед на разрешението на ОС да ползвате общото помещение. Дори и да има перфектно такова,винаги ще има опасност то да бъде променено.Всяко ново ОС може да Ви наложи да го напуснете с мотиви каквито си измисли и не можете да ги спрете! Това може да се случи и след 5г.,а може и след 3м. Всяко последващо решение на ОС по даден въпрос,отменя предходното. Ще Ви се наложи постоянно да търпите омразни съседи,да гледате да не се скарате с някой за да не Ви направят мръсно,защото вече ще зависите от тях.Да не говорим за смяната на Управата в даден момент и какво ще реши тя. Дамоклевият меч дето ще виси постоянно над главата Ви?Незнам дали си заслужава.Вие си решавате. Това са според мене законовите методи(е може да и да има някакви малки добавки)но като цяло и от гледна точка на ЗУЕС мисля,че е това. Бях длъжеен пред себе си,да се опитам да Ви разясня колкото мога всички добри и лоши моменти.Не забравяйте,че евтиното някога излиза скъпо.Вие си изберете да усвоявате или да присвоявате,но не влагайте много средства,ако не сте сигурни,за да не ги изгубите. Успех!

[georgiev_sfbg]

...Сама по себе си подписката е по-лошият вариант,по няколко причини:Тя няма никаква законова стойност,освен за вътрешно ползване.Потази причина се оказва и уязвима....

...Напълно ли сте сигурен, в тази своя легенда, г-н "юристе"?

...По добре е да подадете молба до Управата в ЕС и молбата Ви към общото събрание да бъде включена в дневният ред на първото ОС което следва.Имайки се в предвид,че обикновенно на ОС не се събират на 100% от правоимащите( вслучая за легитимно решение по вашият въпрос,е необходим кворум,не по- малко от 67% от правоимащите), все пак ще имате многократно по-голям шанс от гледна точка на нужните гласове. ...

ЗУЕС - Чл. 17. (2) Общото събрание на собствениците приема решения:
1. единодушно - за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване или право на строеж;
(4) (Изм. - ДВ, бр. 15 от 2010 г.) Решенията по ал. 2, т. 2 и 3 се приемат при спазване на изискванията за кворум по чл. 15, ал. 1.

ЗУЕС - Чл. 15. (1) Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
(2) Ако събранието не може да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, то се отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята законно, колкото и идеални части от общите части на етажната собственост да са представени.

...Нормата на Чл.17, ал.(4) от ЗУЕС, се отнася за Решенията по т. 2 и 3 от предходната ал.(2)! ...Къде видяхте, да е посочена и т.1, г-н "юристе" ?!

[georgiev_sfbg]

а може ли някой да ми каже дали за да се даде такова помещение под наем ... е необходимо съгласието на 100 % от собствениците?...От закона за ЕС не става ясно.

Чл.17, ал.(2), т.1 от ЗУЕС!
Протокол от Общо събрание на собствениците.
Договор за наем /одобрен на проведеното Общо събрание на собствениците/.

ЖЕЛАТЕЛНО е и Подписка от всички собственици /или техни пълномощници/ в ЕС (!), с която дават своето изрично, писмено съгласие!
...За въпросната подписка, Председателят на УС на ЕС, подписва Нотариално заверена Декларация, с която декларира - че подписите, са автентични и са положени лично пред него!

[asasho]

Идеята е да получа собствеността върху тази стаичка. Така е най-добре. Избягват се всякакви бъдещи проблеми.
Но като чета колко сложно и скъпо е да стане това, вече не мисля, че си заслужава толкова занимаване за 7-8 кв.м. увеличение на жилищната площ.

Мерси на отговорилите, имам достатъчно първоначално инфо, за да реша какво да правя.

[todorb2000]

В моя блок на етажа има едно общо помещение от няколко квадратни метра. Удобно е за усвояване от само един апартамент на етажа. На другите етажи е вече усвоено от съответния апартамент преди доста време (блокът е от средата на 80-те).

На практика никой не го ползва, седи си празно.

Интересува ме какъв е редът да се усвои това помещение-купува ли се от съетажниците или от целия блок, общината има ли нещо общо?

Въобще каква е процедурата?

...Темата е много обширна, но по същество, в конкретния случай, практически и най-общо казано - т.е. на кратко:

Подписка от всички собственици в ЕС (!), с която дават своето изрично съгласие - безвъзмездно и за постоянно (за неопределен период от време), да ползвате въпросното общо помещение - за свои лични нужди, без да придобивате право на собственост върху същото и без да имате право, да се разпореждате с него (да го преотстъпвате или преотдавате под наем на трети лица и т.н.). Това, е достатъчно!

П Р О Т О К О Л


От: Живущите във вход ”Х” на блок ХХХ (ХХХХХХХХХХХХХ) – ж.к.”ХХХХХХ”, гр.ХХХХХХ

Относно: Общо помещение, находящо се в гр.ХХХХХХ, ж.к.”ХХХХХ”, в жилищната сграда на блок ХХХ (ХХХХХ), вход ”Х”, на ХХ (ХХХХХ) етаж, граничещо с ап.ХХХ (ХХХХХ);


С подписа си положен в настоящия ПРОТОКОЛ, всеки от живущите във вход ”Х” на блок ХХХ (ХХХХХ) – ж.к.”ХХХХХ”, гр.ХХХХХ - собственик или негов пълномощник, заявява, че е съгласен и дава своето писменно съгласие, за следното:
Безвъзмездно и за неограничен период от време, да се отдаде за ползване, на ХХХХХ, ЕГН ХХХХХ, л.к. № ХХХХХ/ ХХХХХ г. издад. от МВР – гр.ХХХХХ, същият - собственик на ап.ХХ (ХХХХХ) във вход ”Х” на блок ХХХ (ХХХХХ) – ж.к.”ХХХХХ”, гр.ХХХХХ,
общото помещение, находящо се в гр.ХХХХХ, ж.к.”ХХХХХ”, в жилищната сграда на блок ХХХ (ХХХХХ), вход ”Х”, на ХХХ (ХХХ) етаж, състоящо се от: ХХХХХ и ХХХХХ на обща площ от ХХХХХ (ХХХХХ) кв.м., граничещо с: на изток – ХХХХХ, запад – ХХХХХ, север – ХХХХХ, юг – ХХХХХ, отгоре – ХХХХХ, отдолу – ХХХХХ.

АПАРТАМЕНТ ТРИТЕ ИМЕНА НА СОБСТВЕНИКА ИЛИ ПЪЛНОМОЩНИКА ЕГН ПОДПИС
(1) (2) (3) (4)



(Стр.х/х)

А ако държите, може да решите въпроса - на Общо събрание на собствениците!

...Що се отнася до "усвояването" (реконструкция), за което говорите и/или придобиване правото на собственост - нещата, са доста по-сложни!

Това е добре, както сте го формулирали. И при нас проблема е такъв, но няма воля са се напишат такива протоколи. Аз се застъпвам за Вашата идея. При нас има даже и заграбване на общи части от коридорите. Как да се предизвика "инвентаризация" на дела заграбването?

[kirile]

"Инвентаризация" - жалба до прокуратурата за самоуправство и 2 жалби до общината за незаконен строеж и нарушение на чл.6 ал.1 т.3 от ЗУЕС.

[georgiev_sfbg]

... При нас има даже и заграбване на общи части от коридорите. Как да се предизвика "инвентаризация" на дела заграбването?

За какво "заграбване" става въпрос? ...Вероятно имате предвид - заграждане - в смисъл преграждане с мет.решетки - или какво?!

[todorb2000]

... При нас има даже и заграбване на общи части от коридорите. Как да се предизвика "инвентаризация" на дела заграбването?

За какво "заграбване" става въпрос? ...Вероятно имате предвид - заграждане - в смисъл преграждане с мет.решетки - или какво?!

Преграждане на коридори с метални решетки, а на някои етажи и тухлена зидария. Това имам предвид. Това аз смятам, че е самоуправство. Бъркам ли?

[georgiev_sfbg]

Преграждане на коридори с метални решетки, а на някои етажи и тухлена зидария. Това имам предвид.

...Предполагам, вашия блок, е с по 7-8 апартамента на етаж и част от етажните коридори, са преградени с решетки. Така ли?

...И какъв е житейския проблем на практика?

Това аз смятам, че е самоуправство. Бъркам ли?

НК - Чл. 323. (Изм. - ДВ, бр. 28 от 1982 г., в сила от 01.07.1982 г.) (1) (Изм. - ДВ, бр. 10 от 1993 г., изм. - ДВ, бр. 62 от 1997 г.) Който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.
(3) Деецът не се наказва, ако след предупреждение от съответния държавен орган незабавно възстанови първоначалното фактическо положение.
(4) Разпоредбата на предходната алинея не се прилага, ако деецът след възстановяването извърши отново същото деяние.
(5) (Нова - ДВ, бр. 50 от 1995 г.) Когато деянието по ал. 1 е осъществено чрез сила или заплаха, наказанието е лишаване от свобода до 6 години.

За да е налице "самоуправство", трябва да е изпълнен и втория елемент от състава, а именно - ...да бъде оспорвано от другиго!

[todorb2000]

Преграждане на коридори с метални решетки, а на някои етажи и тухлена зидария. Това имам предвид.

...Предполагам, вашия блок, е с по 7-8 апартамента на етаж и част от етажните коридори, са преградени с решетки. Така ли?

Да, по 5 апартамента на етаж.

[georgiev_sfbg]

Преграждане на коридори с метални решетки, а на някои етажи и тухлена зидария. Това имам предвид.

...Предполагам, вашия блок, е с по 7-8 апартамента на етаж и част от етажните коридори, са преградени с решетки. Така ли?

Да, по 5 апартамента на етаж.

И защо според Вас, хората предприемат тази мярка и решават да живеят, като в Алкатрас?

[goldie]

И защо според Вас, хората предприемат тази мярка и решават да живеят, като в Алкатрас?

това няма съществена връзка с темата. ако някой иска да живее като в Алкатрас, има пълното право да го направи в рамките на своята собственост (обект) - прави решетка зад входната си врата или заменя входната врата с решетка и прави врата в своя апартамент. ако го влече, има право да си слага решетки даже на вратата към спалнята или тоалетната.