Ползване на дворно място на жилищен блок и други катастрофи

[fragend]

Имам въпроси по една добре позната конфликтна ситуация. Подробностите са следните:
Петима души отстъпват правото на строеж на сграда с 50 апартамента, 10 магазина и 50 гаража от които 40 подземни и 10 надземни. Достъпът до магазините е от лицевата страна на сградата, а до жилищата (три входа) и надземните гаражи - чрез бетонирана сляпа алея от задната страна на сградата; останалата площ на образуваното от петте имота ново УПИ е зелена площ, пак зад сградата. Под сградата са разположени 20 гаража, под алеята – подземна улица, под зелената площ с бетонна площадка по средата – останалите 20 гаража.
Голяма част от подземните гаражи са били купени от собствениците на магазини, т.е. за част от собствениците на жилища в сградата няма гаражи. Те, както и такива, с подземни гаражи за по- лесно, паркират колите си на алеята зад сградата, като с това затрудняват ползването на 10-те надземни гаража. Основният конфликт обаче е преидзвикан от факта, че останалата извън сградата площ от УПИ-то не е била разпределена на идеални части към всеки апартмент / ма-газин (вписано е само запазено право на строеж и процент на идеалните части от общите части на сградата), а е останала собственост на учредителите на правото на строеж. Последните плащат и данък на Общината, за полагащите им се-сега- не конкретни, а идеални части от но- вия УПИ, на база на обобщените в него техни имоти. Собствениците на земята са категорични, че двора зад сградата е техен и никой освен притежателите на надземни гаражи както и самите собственици няма право да паркира там.
Казват, че собствеността задължава, но не съм на ясно има ли закон, задължаващ собствени- ците на терена зад сградата да се грижат за поддържането му в добро състояние? Това в случая, не е така - бетонът на алеята и площадката всред зелената площ е напукан и разтро- шен, появиха се и течове в подземните гаражи и улица, належащ е спешен ремонт. Самите зелени площи са запуснати, липсва им поддръжка.
На базата на гореизложената ситуация имам следните въпроси, на които не можах да намеря отговор в дискутираните във форума подобни теми:
1. Може ли да се оспорва собствеността на алеята и зелените площи на учредителите на правото на строеж, на базата на факта, че под тях са разположени общи части на строежа – подземна улица и гаражи?
2. Ако това не е възможно, а собствениците не поддържат алеята и зелени площи, възможно ли е ЕС, да вземе легитимно решение за изземване на правото на поддръжка (!! Не за отнемане на собственост!!) на двора за сметка на ЕС, против волята на собствениците, но в интерес на мнозинството собственици на апартаменти в сградата?
3. Кой поема разходите по поддръжката на подземните гаражи и улица – само собствениците на подземни гаражи или всички собственици на жилища и магазини в сградата, независимо дали притежават подземни гаражи или не? Не поемат ли магазините, собственици на гаражи по-голям дял от разходите спрямо собствениците на гаражи и жилища в сградата? (Както фирмите при разходите за поддръжка на входа?)
4. Доколкото алеята и зелената площ с бетонна площадка в двора представляват тавана на подземната улица и половината от подземните гаражи – следва ли собствениците на подземните гаражи да участват в разходите за поправката на алеята и площадката в двора?
Знам, че темата е комплексна и че е редно да се потърси взаимно приемливо решение между собствениците на имота и собственици на апартаменти. Това е и нашето намерение, но е необ-ходимо все пак да сме на ясно със законните основания, на които да базираме един такъв диалог. Затова всеки един съвет по който и да е от повдигнатите въпроси, би ни бил от полза.
Благодаря предварително на всички, които отделят внимание и коментират гореизложеното!

[emilgrigorov]

Имате ли възможност да намерите одобрените проекти по части Архитектура, Вертикална планировка и Озеленяване (Паркоустройство)?
Освен това и таблицата за площоразпределението и определянето на идеалните части?

[vdggbg]

Едва ли намирането на посочените от уважаемия emilgrigorov документи ще Ви помогне кой знае колко. А и публикуването им тук във форума ще бъде сложно, предвид обема информация. Хубаво е да погледнете поне площоразпределението - заради подземните гаражи. Можете, разбира се, да се консултирате с уважаемия лично, освен ако цената не Ви се види прекомерна .
На въпросите:
1. Може да оспорвате каквото пожелаете, но в случая едва ли ще имате успех. Има съдебна практика по въпроса, която не е особено благоприятна за Вас.
2. Такова право (на поддръжка) не съществува - поне не в общоприетия смисъл. Съществуват задължения от подобен характер. И тези задължения са на всички етажни собственици, не само на онези, които притежават земята.
3. Само собствениците на подземни гаражи - освен ако площоразпределението не е правено от някой полуграмотен умник от общината. Плаща се повече за магазините и другите нежилищни помещения (където има достъп на външни лица), но не и за гаражите - освен ако не се използват за складове, например, и вътре не щъкат постоянно разни баничарки.
4. В разходите по поддръжката на двора следва да участват всички етажни собственици - и на жилищата, и на гаражите.
Освен всичко това - ако дворът е определен с проекта за озеленяване, а не за паркиране - собствениците на земята могат да се припичат на слънце там, но не и да си паркират автомобилите. Общото събрание на ЕС взема решение как точно да се използва дворът - без да накърнява правото им на собственост, разбира се.

[fragend]

Отговор за emilgrigorov
Не разполагам с тези чертежи - не знам дали такива се съхраняват в арх. отдел на общината - ще проверя. Във всеки случай не вярвам да получа тази информация от фирмата-строител.
Нямам и таблица за площоразпределянето. Ще разпитам в блока дали някой разполага с такава информация.
Отн. процента на идеалните части от общите части на сградата мога само да кажа, примерно, че за апартмент от 124 квм с мазе към него и гараж от 18 квм се падат идеални части от общите части на сградата в размер на 1,784% , а за прилежащия към него и гараж от 18 квм - 0,246%.
Ако намеря въпросните чертежи и данни, как точно могат да ми помогнат?

Отговор за vdggbg

Благодаря за коментара и отговорите! Имам допълнителни въпроси по тях:
Как ще ми помогне площоразпределението за подземните гаражи?

1. Да разбирам, че според закона, наличието на общи части под терена на двора и алеята не засяга правото на собственост на учредителите на правото на строеж върху двора, състоящ се от алея и зелена площ?
2. Разбирам от отговора Ви, че поддръжката на двора (алея и зелена площ) е задължение на всички етажни собственици, не само на онези, които притежават земята. Това е записано в ЗУЕС (не съм го изчел още) или в друг закон? Какво би станало ако ОС на ЕС получи исканото мнозинство по въпроса как да се подобри двора, а собствениците на земя, макар и "малцинство" не са съгласни с използването на тяхната земя по този начин? Не, че са направили нещо за двора в изтеклите 15 години досега, но откъде накъде други ще решават за имота им, за който отгоре на всичкото си плащат и данък?
3. Да, подземните гаражи на магазините се ползват за складове, значи има резон в това да се иска да участват в ремонта с по-голям дял. Знаете ли случайно дали това е споменато някъде в ЗУЕС или е базирано на логично умозаключение?
4. Ясно, благодаря за пояснението! Все пак не знам как може да стане така, че хем ЕС да оформи двора по силата на решение на ОС (вижте т. 2 по-горе) хем правото на собственост на петимата собственика да остане ненакърнено?

[emilgrigorov]

Едва ли намирането на посочените от уважаемия emilgrigorov документи ще Ви помогне кой знае колко. А и публикуването им тук във форума ще бъде сложно, предвид обема информация. Хубаво е да погледнете поне площоразпределението - заради подземните гаражи.
...
Освен всичко това - ако дворът е определен с проекта за озеленяване, а не за паркиране - собствениците на земята могат да се припичат на слънце там, но не и да си паркират автомобилите. Общото събрание на ЕС взема решение как точно да се използва дворът - без да накърнява правото им на собственост, разбира се.

Това имах предвид. Ситуацията (Арх.), ВП и озеленяването решават откритите пространства. Както и, намирайки проектите и площоразпределението, може да провери каква са я забъркали с разпределението на общите части.
P.S. Да, консултациите при мен са изключително скъпи, поради което насочвам хората тук, във форума, за да не ми губят времето с глупости.

[vdggbg]

@fragend:
1. Не, не засяга. Правото на ползване - също (освен ако в нот. актове на етажните собственици не пише друго).
2. В ЗУЕС е записано, че е задължение на всички ЕС да поддържат общите части. Що е то "обща част" в сгради в режим на ЕС пък е записано в ЗС. В случая става въпрос за двор - обща част по смисъла на ЗС, което е различно от поземлен имот - частна собственост по смисъла на ЗКИР.
3. В ЗУЕС - чл. 51 (5).
4. Няма да накърните правото на собственост на обезщетените правоимащи, освен ако не се разпореждате със собствеността им, или не я управлявате против тяхната воля, а само я поддържате и ползвате по предназначение, съгласно условията на проекта и въвеждането в експлоатация.
5. Запознаването с таблицата за площоразпределение и определяне на идеалните части от общите части ще Ви помогне да установите законосъобразно в какъв размер да бъдат разходите, които всеки трябва да поеме във връзка със стопанисването на общите части.
@emilgrigorov:
В случая твърдението "скъпо - следователно, качествено" е оборима презумпция, да не кажа - фикция.

[emilgrigorov]

... В случая твърдението "скъпо - следователно, качествено" е оборима презумпция, да не кажа - фикция.

Абсолютно вярно!
А цената определям според търсенето така, че подобни упражнения да не ми отнемат повече от един час на ден С което не ми се занимава - безплатно
Пазарна икономика, какво да правиш.

[emilgrigorov]

Проектите, а и строително досие , се съхраняват в общината , издала Разрешението за строеж.
Същите са неразделна част от паспорта на сградата Етажната собственост си ги набавя и съхранява. Ако не се намерят оригинали, от общината се взимат заверени копия. Струва няколко стотинки на кв.м РЗП.
А Вие сте купили по тези проекти (описани са в документа Ви за собственост), предназначенията на обектите и двора са по тези проекти, това е изходната документация. Ако не е ясна таблицата за площоразпределение, Етажната собственост може да иска разяснения от техническото лице, изготвило същата. И - нещата ще си дойдат на мястото.
Така, без документи, само си приказваме небивалици и се самонавивате.

[fragend]

До: emilgrigorov
Благодаря за потвърждението – ще търся документите в Общината. Надявам се да се ориентирам относно предназначението на двора. Допуска ли се промяна на частта паркоустройство? Къде мога да прочета повече по този въпрос?
До: vdggbg
По въпрос 1 – ясно, благодаря!
По въпрос 2 - не мога да схвана как така двора в конкретния случай следва да се счита за обща част (наистина в чл. 38 на ЗС се споменава и двора, но последният в случая не е включен в общите части към сградата и не е споменат в нот. актове на „суперфициарите“ ) – нали терена е собственост на петимата? Добре, в одобрения проект, част „паркоустройство“ може да има формулировка (това ще проверя в следващите дни) за предназначението на зелената площ и алеята, но някакси не мога да съвместя една такава формулировка с факта, че терена е собственост на конкретни физически лица, и те – както смята и юрист-консулта на Общината – можели да ползват земята за собствени нужди, както намерели за добре, стига да постигнели съгласие помежду си; единственото им задължение спрямо останалите от ЕС било да осигурят достъп на жителите в блока до техните жилища. В статия на М. Петров, юрист, поместена в Труд и Право по темата е даден следния коментар:
„.........ако в действителност съществува такова положение - само част от етажните съсобственици да притежават идеални части от правото на собственост върху земята. ЗУЕС не прави никакво разграничение между етажните собственици в зависимост от това, дали са само суперфициари или притежават и част от земята. Общото събрание се състои от собствениците на самостоятелни обекти в сградата, без каквото и да е значение дали някой от тях притежава и земята. Поради това остава нерешен възможният проблем с конкуренцията и силата на гласовете на отделните собственици (с части и без части от земята), когато вземат решения по чл. 11, ал. 1, т. 10, б. “и”.

Ако е наистина така в нашия случай явно няма да можем да се облегнем на закона за да постигнем намисленото (вижте по-долу)?

По въпрос 4 – намерението ни е да предприемем следното в двора:
а). Да оформим зелена площ с кът за отмора, с пейки (беседка), детска площадка.
б). Ако законът позволява преработка на одобрения проект в частта „паркоустройство“ (на което силно се надяваме), да обособим определен брой паркоместа за сметка на част о т зелената площ. Те биха решили проблема с паркирането на онези членове на ЕС, които не са могли да закупят и гаражи на времето.
в). Паркоместата да бъдат дадени под наем на заинтересованите членове на ЕС, като с приходите се поеме данъка за терена, плащан в момента от петимата собственика в рамките на „данък сгради“ а с остналата част да финансираме фонд „ремонт и поддръжка на сградата“
г). Да ограничим достъпа на случайни превозни средства в двора чрез монтирането на бариера.
Знам, че логичния коментар на един такъв план е, че „това не може да стане“. Независимо от това имаме амбицията да го осъществим и сме на ясно, че има много препятствия за осъществяването му.

Затова и моя въпрос относно накърняването право на собственост – поддържате ли Вашия коментар при изложеното от мен по-горе? (Боя се, че осъществяването на горното има характер на управление или разпореждане със собствеността на тези пет лица, а не поддръжка и ползване по предназначение...?)

[emilgrigorov]

...Допуска ли се промяна на частта паркоустройство? Къде мога да прочета повече по този въпрос?

Това е доста особено. Принципно - да. Но: за одобряване на проекта, по който сте придобили право на строеж, за издаване разрешението за строеж и за въвеждане в експлоатация (Акт16), едно от съществените изисквания е нормативно определеното озеленяване. Тоест - при намаляването на този процент озеленяване или при промяна на предназначението им, би следвало суперфициара да е заинтересована страна Това е устройствен показател, с по-голяма тежест от проектите, разрешенията за строеж, Акт 16, респективно - суперфицията
От опит, ако имаше възможност да се образуват паркоместа за сметка на озеленената част от двора, това отдавна да е направено.

...
а). Да оформим зелена площ с кът за отмора, с пейки (беседка), детска площадка.
б). ...Преработка на одобрения проект в частта „паркоустройство“ (на което силно се надяваме), да обособим определен брой паркоместа за сметка на част о т зелената площ.
...
г). ... монтирането на бариера.
...

Тези неща стават с одобряване на проекти по съответните части и с Разрешение за строеж на името на петимата, но с ваше съгласие по определения ред.
В тази област действат редица специални закони, както и местни нормативни актове. Различно е за различните региони.
Ако по този начин се образуват паркоместа, няма логика суперфициара директно да има права върху тях. Обаче, предвид необходимостта от съгласия, поддръжка, нарушаване на права на преминаване и т.н., са възможни всякакви пазарлъци. Но нека видим и други мнения.

[st_dobri]

извинявам се, че "събуждам" стара тема, но бих искала да разбера повече по случая.

не е от празно любопитство.
нашият случай е много подобен и всякаква информация би ми била от полза.

Благодаря!