въпроси от "млад" управител на ЕС

[neich9]

Здравейте,
от месец март.2016г. съм управител (домоуправител) на етажна собственост в панелен блок от 28 апартамента. Въпреки, че съм се запознал със ЗУЕС възникват някои важни за мен въпроси. На част от тях успявах да си отговоря с помощта на този форум, но все пак в процеса на работа възникват и други въпросителни, за които се налага да задам конкретни въпроси, за отговорите на които предварително Ви благодаря. Не съм юрист и се извинявам ако не използвам подходящата терминология.

Ще си формулирам въпросите по точки:

1.Проведохме общо събрание, темата беше "изграждане на хоризонтална парна инсталация - За или против". Събранието се отложи за след 1 час поради липса на кворум. След това присъстваха представители на около 55% идеални части. Възникна спор дали при тази инсталация всички 28 собственика ще заплащат "такса сградна инсталация" към топлофикация или тя ще се начислява само на тези абонати, които реално използват парно отопление. Закона за енергетиката ясно казва кои заплащат тази такса, а и аз се консултирах предварително с представител на "ЕВН България" - стана ясно, че се плаща се от всички. Групата желаещи да използват парно обаче твърдяха, че те също са питали и таксата сградна инсталация ще си е плащат само ползващите парно отопление. Така възникна спор и колебание между присъстващите относно как да гласува - "За" или "против". Взехме единодушно решение, всеки сам да провери коя информация е вярна и в рамките на 5 дни да гласува. Ето го и конкретният ми въпрос - законен ли е приложеният начин на гласуване? Реално аз 4 дни след събранието минавах през всеки да даде своя отговор и да се подпише в списъка. Всичко това е описано в протокола. Крайното решение е взето след като всички присъствали на събранието дадоха своя отговор 4 - 5 дни по - късно. Възможно ли е, заради тази подробност някой, който не е доволен от резултата да се опита да оспори решението на събранието? вярно ли е, че съдът може да отменя само положителни решения? В този конкретен случай е взето отрицателно решение.

2. В ЗУЕС ясно е записано с какво мнозинство се взимат решения на общото събрание. За някои теми се изисква мнозинство например от над 50% и.ч.. Как може да се вземе законно решение или възможно ли е да се вземе такова изобщо ако на събранието присъстват 45% и.ч. например. Ами ако събранието се проведе на следващия работен ден и присъстват 10% и.ч. ?

3. Управителния съвет имаме желанието да поставим видео наблюдение на партера (една камера). Какво се изисква за това действие? Трябва ли всички да са съгласни за това (100% и.ч.)? Със сигурност, хората които си "правят каквото си искат" ще са против, но те са 2 -3 собственика. Зададох въпроса до комисията за защита на личните данни, но отговор нямам от тях.

4. Сбора на процентите идеални части на всички 28 апартамента не е равен на 100%, защото блока е от три входа. Нашият сбор е приблизително 33% по нотариални актове. Още когато бях избран за управител, първата ми работа беше да преизчисля процентите. От недоглеждане направих грешка, която съм сигурен че не оказва влияние върху изчисляването на мнозинство при взимане на решения, но ....... грешката си е грешка. Преизчислих процентите и.ч. като приравних действителният сбор проценти и.ч. (пр. 33%) от документите за собственост към 100% . Използвах математическото тройно правило. В ЗУЕС е записано че, % и.ч. "се определят като съотношение между сбора на площта на самостоятелния обект и складовите помещения, придадени към обекта, разделен на сбора от площта на всички самостоятелни обекти и придадените складови помещения, като така полученото число се преобразува в проценти." Въпроса ми е, въз основа на неправилния начин за изчисление има ли основание взетите решения до момента да са не легитимни, като се има в предвид, че начина за преизчисляване е описан в протокола от проведеното тогава събрание и е взето с пълно мнозинство от всички присъствали?

Това са ми въпросите, извинявам се за дългия пост, но така мисля ще можете да дадете точни отговори. Благодаря Ви за съдействието, желая Ви късмет на всички.

[thebeast]

1.По принцип е възможно, но мисията е трудна. Ако е успешна - постижението би могло да бъде отмяна и връщане за ново решение, което е капка в морето.
2.Няма как да присъстват по-малко от 50 % ид.ч. и да вземат решение по въпрос, за които се изискват над 50% ид.ч..
3.Достатъчно е обикновено мнозинство от представените ид.ч.
4.Основание има само когато не достига съответното необходимо мнозинство, определено по правилния начин.

[neich9]

Благодаря Ви thebeast за точните отговори.
Бих искал да уточним по т.3 някои елементарни за Вас понятия, но пък за мен е важно да се потвърди правилно ли съм разбрал.
По т.3 относно видео наблюдението - казвате, че е необходимо обикновено мнозинство от представените идеални части. Това ще рече, че ако на общото събрание присъстват например 15% и.ч., ако то е проведено на следващия ден, то за да имаме положително решение е необходимо над 8% съгласни. Правилно ли разбирам понятието "обикновено мнозинство от представените идеални части"? По - просто казано, повече от половината присъствали да гласуват "За".
От какъв характер се приема темата за видео наблюдение, като полезен разход по обновяване на общите части ли или друго?
Друго важно, което ме интересува по същия въпрос е, при така взето решение мога ли да бъда обвинен, че заснемам някого без негово съгласие? Естествено, че на видно място ще има поставена табела, че обекта е под видео наблюдение, но съществува въпросителна за мен по този въпрос. По принцип записите ще се разглеждат от мен, без да ги разпространявам, т.е. няма да разпространявам лични данни. Обаче ако някой собственик поиска да види запис то имам ли право да му го предоставя?

Благодаря още веднъж за помощта.

[ivan_lawyer]

Спадащият кворум - тоест - 1 час след обявения час на откриване на заседанието, си е приложим по принцип.
Заснемането с камери е препоръчително на входната врата и на първия етаж на асансьора. Все пак - има интимитет - все пак не можеш да следиш съседите - може някой да има нужда от спокойствие, от лични контакти.
То една камера на входа не върши ли работа по принцип.

Обикновено мнозинство е 50 плюс един. Има и кворум - тоест - присъстват ли и колко присъстват.
Квалифицирано е 75 процента - тоест липсата на този процент не е надобре.

[thebeast]

Отлично е разбрана т. 3. Уточнението е само фиктивно!

[thebeast]

Видно от легалната дефиниция по § 1
12. (предишна т. 10, доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) "Полезни разходи" са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване.
от ЗУЕС според мен твърдо хипотезата за вземане на решение и необходимото мнозинство по чл. 17, ал. 2, т. 3 от ЗУЕС не е приложимо при осигуряването на видеонаблюдение, както и хипотезата на която и да е друга точка на ал. 2, поради което е приложима ал. 3 на чл. 17.

[neich9]

Благодаря, че ми помогнахте. Най вече на thebeast и ivan_lawyer. Изясних си подробностите които ме интересуваха.

Още чакам отговора от комисията за защита на личните данни, тормози ме въпроса как да реагирам ако някой гласувал против поставянето на камера, след като е монтирам ми заяви, че не желае да бъде сниман? Или след като има залепена табела, че "обекта е под видео наблюдение" се приема, че всеки е предупреден и не може да възразява. Важно ми е да изясня този въпрос конкретно, защото има 2-ма , 3-ма съседи които хем са що-годе интелигентни хора, хем си позволяват да не пазят общите части. Те още от сега заявяват, че независимо дали се събере мнозинство за видео наблюдение, аз съм нямал право да ги заснемам защото те не желаели. Реално изпитват един вид страх към камерата от което пък следва, че ако се монтира ще имаме постигнат максимален ефект от нея. Но пък се притеснявам от това, ако решат да се "оплачат" пред комисията за защита на лични данни, че ги заснемам без тяхно съгласие дали ще има последствия и главоболия за мен.
И да, камерата възнамеряваме да е само една, монтирана на партера срещу входната врата на блока. Там е най критичното място. Чупят се пощи, крадат се писма, правят се опити за манипулиране на електронното заключване, изхвърлят се отпадъци пред входната врата, .............. все такива битово-български проблеми . Не че не е ясно кои го правят, знаем си ги. Идеята е да спрат да го правят, със скандали не става.

[ivan_lawyer]

Все пак не слагайте навсякъде камери.
Една на входа стига - даже е в повече.

[TheOldMan]

Добре де ... стълбището и входа не са ли общи части? Каква е разликата дали ще монтирате камера, или ще стоите на едно столче с тефтер в ръка и ще записвате часа и името на всеки е влезнал или излезнал? Заедно с още 2-ма приятели, които да са свидетели за истинностна на записаното в тефтера и удостоверяващи всеки ред от записите в него с подписите си. А последното никой не може да ви го забрани...

Изобщо ... някаква голяма параноя гони хората. От една страна влачат в джоба си смартфон, който ги клюкари къде ходят и с кой приказват, публикуват във фейса повече снимки от система за наблюдение, а от друга подскачат само ако видят камера на фасадата.

[namakak]

Здравейте, интересни въпроси сте поставили:)

Според ЗУЕС :
Чл. 17.(2) Общото събрание на собствениците приема решения:
1. (изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, за учредяване право на ползване или право на строеж и за промяна предназначението на общите части - със 100 на сто идеални части от общите части;

Колкото до начисляване на сградна инсталация, то такава няма да има никой, а ще има суми към имота си / апартамент и идеални части без балкони и мазета/ от общи части.
Или ако фирмата за дялово разпределение изчислява сградна инсталация, то тя ще бъде по инсталираната мощност на всеки закачен радиатор в сградата към абонатната станция. Първо си изяснете дали сте с отделна абонатна станция вашия вход, ако сте трите входа към една, никак не са във ваша индивидуална на входа полза.
По приемливо е ако имате вертикална инсталация за отопление, да ползвате по едно помещение от апартамент на реална база всички и така няма да се усещат загубите ви начислени на сметките извън тази предложена опция.
А каква би била ползата ви тръбите да отопляват фоайето във входа , в същото време там са и загубите, и да плащате за жилище което ползвате по 24 часа и е студено, сами преценете. Тази година с хоризонтална инсталация има сгради които плащат 50% сградна инсталация, какъв е смисъла??? Ще плащате та пушек ще се вдига. Помислете, консултирайте се не с фирми които получават хонорари от Топлофикациите, не с хора които искат отопление, а независим орган.
Успех ви желая, преди всичко управителя на една СЕС, трябва да е почтен човек, да не се влияе, да е справедлив и отговорен, човек на който може да се разчита, достойно да пази авторитета си.
Глобалното затопляне и други факти..с по-икономично отопление, дават възможност и за отказ от отопление в сградите.

[neich9]

Здравейте TheOldMan, 100% съм съгласен с Вас. Смятам да използвам именно параноята у хората относно видео наблюдението. Камерата е монтирах, бях поръчал от aliexpres за 36лв една проста IP камера. Исках да е евтина едно, че да не харча голяма сума от общите пари и второ ако някой и забие един чук да не е голяма финансовата щета . Наистина, за тези няколко дена наблюдавам един вид "страх" у хората да не згафат нещо пред камерата. Всички са "За" камерата с изключение на двама, които както и очаквах ми заявиха, че не желаят да бъдат снимани, но е факт че те най много изпитват "респект" към нея. Казват, че не ги плаши но пък се пазят . На мен това ми е и главната цел, не ме интересува кой кога се прибира, излиза или колко любовници води във вкъщи. За мен и голяма част от съседите е важно да се спрат първобитните начини за рушене на общите части. С думи не се получи, пробвано е. Искаме малко поне да постегнем общите части във входа, но първо според мен трябва да се научим да пазим пък после обновяване. Иначе няма смисъл. И сега пак следва въпроса, тези ако се оплачат някъде, че ги снимам без тяхно съгласие, какво ще стане? От защита на личните данни още нямам отговор, надали ще имам скоро а пък трябва да знам......
namakak , въпросът относно парното и сградната инсталация конкретно в нашият вход е много коментирана тема от няколко години, поне 7 -8 . От 28 апартамента, парно ползваха 6 апартамента или 30% и.ч. Абонатната станция е самостоятелна за нашия вход. Месечните фактури през зимата изглеждаха така:
Топлинна енергия, отчетена от общ топломер - 4.5 МВч.
Топлинна енергия отчетена от индивидуални топломери - 1.5 МВч.
Разликата между общия и сбора на индивидуалните водомери на топлота вода пък беше около 20 куб. на месец.
Цифрите са приблизителни, нямам фактура пред мен в момента, пиша по спомен. Сами може да се досетите защо има толкова загуби. Инсталацията е преправяна с разни байпаси от въпросните двама стряскащи се от видео наблюдението, единия бившия домоуправител. Топло не минаваше през всички апартаменти. На етаж са по 4 апартамента, на средните два тръбите са одрязани, защото видиш ли, никой от тях не ползва. Да, но пък плаща сградна инсталация. Тънък момент нали?
За това спряхме топлоподаването към входа, като именно поради тази причина трябваше да свалим от власт стария управител, край на кражбите и край на всичко. След спирането се появи предложението да преминем към хоризонтална инсталация, като пак тези двамата обясняваха, че сградната инсталация само ползващите ще я плащат. Лъжеха, само и само да има парно и нали все пак съществуват добри хора за малко да им повярват и да гласуват "За" с цел да си ползват парно които искат щом няма да се пречи на не ползващите. Е, номера не мина.
Аз се разтършувах доста по въпроса, питах ЕВН България, питах и хора не ползващи парно но пък са с хоризонтална инсталация. Оказа се, че таксата се плаща от всички, като от ЕВН твърдяха, че като сума щяла да намали с около 80%, т.е трябва да стане пр. 5лв. а в действителност хората които попитах ми показаха фактури от рода на 20 - 25лв за 48 кв.м. имот на месец. И тъй като всичко това го обявих на събранието се стигна до предложението да се вземе решение след няколко дни. Всеки сам да си провери как стоят нещата, ако си мислят че ги лъжа аз или друг. Хората се увериха в думите ми и гласуваха против.

[namakak]

Браво на вас, свършили сте добра работа!:) Големи загуби има навсякъде, добре е че сте се осъзнали на време, на никой не му е приятно да плаща на друг. По евтино ще ви е с нови технологии да се отоплявате, за същите суми които ще дадете за строеж на предмет служещ някой да си продава стоката, малко идва като наглост:)
Разумен домоуправител,ейййй....