Въпроси по отношение на решение на ОС на ЕС

[penchopitankata]

Здравейте на всички,
Имам следният казус и Вашата помощ и съвети са добре дошли.

На дата Х(икс) 2020 г. е проведено общо събрание (ОС) на етажната собственост с присъствали 48% представители на идеални части. Входа е в режим на етажна собственост. Спазено е искането за отлагане с 1 час на ОС и това е отразено в протокола от ОС. На това събрание са взети 2 решения. 1) Избор на нов домоуправител (реално преизбиране на старият такъв след изтичане на наговият мандат). Решениетo е подкрепено от 80% от предстaвeните собствници на идеални части. 2) взето е решение за отказване на услугите на портиер с 48% гласували „за“ собственици на идеални части, 45% с „против“ и 7% са се въздържали. Решението да се откажаме от портиерите влиза в сила веднага.

В гласуването по точка 2 реално е предложенo и прието също решението авансово събраните сумите за портиер досега (някои хора са преdплатили за следващите 6 месеца), да бъдат прехвърлени във фонд „Ремонти“. Сумите за портиер са били събирани като част от поддръжка на общите части на етажната собственост и са били разпределяни по равно на броя на апартаментите във входа. Всички суми събирани за фонд „Ремонти“ на месечна база винаги са били на база идеални части.

На дата Х+3 е публикуван протокола от общото събрание и е подписан от управителя, протоколчика и членовете на управителният съвет.

Въпросите които имам са следните:
- Валидно ли е решението за преизбиране на домоуправителя. Четейки ЗУЕС не ми е ясно колко % са необходими за избора му и по-важното дали този процент е само от присъствалите идеални части или от всички без значение дали са присъствали?

- Валидно ли е решението на ОС за отказване от услугите на портиера, при положение, че четейки чл.17 ал.3 от ЗУЕС такива решения би следвало да се взимат при мнозинство от 50% от присъствалите идеални части. За мен тези 48% „за“ не отговарят на това твърдение – но не съм сигурен в тълкуванието.

- Могат ли разходи събирани като такива за поддръжка на база апартамент, да бъдат трасформирани като такива за ремонти които според моето чете на ЗУЕС последните се събират на база идеални части. С други думи, У лв за охрана на апартамент изведнъж стават У лв за ремонти без значени кой колко голям апартамент има? Също така тези 48% от присъствалите идеални части достатъчни ли са за такова решение?

- Съгласно чл 16. ал.9 достоверността на решенията могата да се оспорват в 7 дневен срок след публикуване на протокола. Въпроса ми е какво точно се оспорва по тази алинея – дали съдържанието на протокола е вярно ( за мен това значи хората които са написани като участвали са верни, техните идеални части и номер на апартамент са коректни и взетитие решния са записани коректно) или може да се оспорва пред ЕС качеството на самите решения ( ако приемем, че избора на управител не е в сътветствие на изискванията на ЗУЕС или пък прехвърлянето на поддръжка в ремонт не е правилна ако е на база апартамент).

- Ако не съм съгласен със решнията, според моето тълкуване на чл.40 от ЗУЕС мога да подам иск до районият съд за отмяна на законосъобразността на тези решния. Разбрах , че това става до 30 дни след публикуване на протокола . Тука имам няколко въпроса:

А) Каква е точно разликата между това оспорване пред ЕС на база чл 16. ал 9 и тази по чл.40 когато въвличаш и районият съд? В смисъл ако оспоря пред ЕС съгласно чл. 16 ал.9 и те се съгласят с моите доводи , те могат ли да отменят тези решения сами и какъв е реда и сроковете за такава отмяната –насрочване на ново събрание ( и в какъв срок) или просто коригират протокола и казват, че не се приемат решенията защото не са в съответствие със ЗУЕС? Опитвам се да разбера какви са подводните ями при положение, че се опитат да ме забаламосат и да кажат неща от рода на „ няма проблем, ще го оправим“ , а реално нищо да не свършат и да си изпусна сроковете за чл. 40. Подозирам, че съседите ми могат въобще да не са били преднамерени в тези си решния и просто поради непознаване на ЗУЕС да смятат, че щом са гласувани така са ги приели, и като им кажа за пропуските да се съгласят да си отменят решенията , но искам да съм подготвен как да стане.

Б) Ако подам иск по чл.40 разбрах, че това не спира автоматично тези решния. Какъв е реда да се спрат след завеждане на иска в съда – ново събрание в което да се прегласуват решнията? Анулиране на решнията от предишното събрание – кой, в какъв срок и и как трябва да го направи? Идеята ми е да не почваме дело реално, а просто този иск да ги стресне и да си отменят тези решния или да съберем необходимият процент хора за да се вземе решнието. Цялата галимация е относно портиера. Никой няма претенции за това кой е домоуправителя. Аз реално както и други апартаменти искаме да имаме портиер, други не искат и е нормално да има разминавания. Но ако се взима такова решение , искаме да е правилно взето – защото в момента излиза , че сме много близо до това дали да има или няма портиер и поне да знаем, че сме взели издържано решение и не е наложено нещо което не е ок от гледна точка на закона. Тук е може би момента да кажа, че при гласуването за оставане на портиер, собствениците на идеални части бяха мнозинство, но на база брой гласували апартаменти не бяха. Знам, че няма голямо значение това, но показва колко сме близо.

В) по отношение на тези разходи за поддръжка които се прехвърлят във фонд „Ремонти“. Това решение, и то ли трябва да се оспори до 30 дни съгласно чл. 40? Трябва ли да се оспорва въобще при положение, че в чл. 50. ал.2 според мен доста ясно е написано, че тези суми се събират на база идеални части?Ако трябва да се оспорва, възражението по чл. 16 достатъчно ли е, и ако да как трябва да се удостовери, че ЕС няма намерение да го прави? Ако все пак това решние трябва да се оспори по чл 40, задължително е в рамките на 30 дни или може по всяко време? Все пак тука говрим за явно неспазване на ЗУЕС и ми е странно да имаш само 30 дни право да го оспориш, и ако не успееш независимо, че е в разрез със закона да може да се приеме и да не може никога повече да се отмени. Тука говорим за чувство за справедливост и как можем да си го търсим, всички апартаменти са давали по равно една сума за портиер, изведнъж тези с по-големите апартаменти успяват на база идеални части да гласуват да няма портиер и също така от позицията на по-големите гласуват тези равни суми да се преобразят в суми за ремонтите, където там винаги досега се е плащало на % идеални части.

Мерси на отговорилите.

[jhoro]

Здравейте!
Четете ЗУЕС по-внимателно.
Явно ОС е проведено по изискванията на чл. 15. Но за решенията Закона е ясен

Чл. 17. (7) Общото събрание с мнозинство повече от 50 на сто от идеалните части от общите части може да реши следните решения да се приемат с мнозинство повече от половината от броя на самостоятелните обекти:
1. приемане, изменяне и допълване на правилника за вътрешния ред;
2. избиране и освобождаване членовете на управителния съвет (управителя) и касиера;
3. избиране и освобождаване членовете на контролния съвет (контрольора);
4. определяне размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата;
5. създаването на условия за достъп в етажната собственост на хора с увреждания;
6. използване на общите части на сградата и прилежащата и площ при възникнали спорове, както и за спазване на вътрешния ред и санитарно-хигиенните норми.

Става дума за 50% от всички общи части, а не от представените. При вас математиката казва:
- представени 48%
- „за“ избор на управител - гласували 80% от представените, тоест - 48 * 0,8 = 38,4% от всички общи части.
- „за“ отказ от портиер - гласували 48% от представените, тоест - 48 * 0,48 = 23,04% от всички общи части.
Тоест - избора на управител е неправомерно. Прехвърлянето на средства от един фонд в друг - също. Защото

Чл. 51. (1) Разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Чл. 50. (2) Средствата във Фонд "Ремонт и обновяване" се набират от:
1. ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната.

Пример - в малко жилище (малък % ИЧ) живеят повече хора. Платили са повече „разходи за управление и поддържане“ от собственика на голямо жилище, но живеещ сам. Но втория дължи повече за ФРО от първите.

Оспорването по чл. 16 си е „вътрешно“, а по чл. 40 - съдебно. Това, че съдебното производство не спира действието на решенията не е проблем, после същите да бъдат обявени за нищожни.