Отказан достъп до общи части на сграда от собственик на УПИ

[tzvety24]

Здравейте!

Върху парцел, собственост на лицата Х и У, е построена кооперация (от тях). Апартаментите са продадени без право на собственост върху земята. След построяването на сградата (2005 г.), в която Х и У притежават няколко апартамента, Х и У ограничават достъпа на всички останали съсобственци до двора, под предтекст, че той е тяхна лична собственост.
Виджам, че по закон към "общи части по предназначение" се числи и двора на сградата, но търся потвърждение за тълкуването му в конкретния казус.
Въпросите ми са кратки:
1. Длъжни ли Х и У да осигурят достъп до двора на всички съсобственици от кооперацията?
2. Ако са длъжни, могат ли съкооператорите да имат финансови и/или други прегенции за този период от 20 години, през който Х и У не са го осигурявали?

Предварително благодаря!

[guest1]

Здравейте.

Добре е да кажете, с каква е свободната дворна площ - разликата между застроената площ и площта на урегулирания поземлен имот.

[Melly]

Здравейте.

Добре е да кажете, с каква е свободната дворна площ - разликата между застроената площ и площта на урегулирания поземлен имот.

Гошко,
Авторът на темата търси отговори по конкретно поставени въпроси. Ясно
Пълен абсурд е на поставен въпрос да задаваш към питащия друг въпрос!

Не се бутай в материя, за която си доказал че не притежаваш компетентност.
За всеки юрист, дори и студент във втори курс "Право" в Юридически факултет, не би представлявало затруднение да налучка с голяма степен на вероятност хипотезата на коя материалноправна норма урежда предпоставките, при наличието на които следва да бъде извлечен отговора на поставения в темата въпрос.

И тъй като не желая да те образовам, ще отговоря на питащия на Л.С.
Този форум е създаден с цел да подпомага с насоки юзъри, които са поставили въпроси в излъчените в Lex.bg от тях теми.

[guest1]

Авторът на темата търси отговори по конкретно поставени въпроси. Ясно
Пълен абсурд е на поставен въпрос да задаваш към питащия друг въпрос!

Я па тая!!! Щом не си чувала за „уточняващи въпроси“ - и ти си „пълен абсурд“.

За всеки юрист, дори и студент във втори курс "Право" в Юридически факултет, не би представлявало затруднение да налучка с голяма степен на вероятност ...

Щом говориш и за налучкване ...

[Melly]

Здравейте!

Върху парцел, собственост на лицата Х и У, е построена кооперация (от тях). Апартаментите са продадени без право на собственост върху земята. След построяването на сградата (2005 г.), в която Х и У притежават няколко апартамента, Х и У ограничават достъпа на всички останали съсобственци до двора, под предтекст, че той е тяхна лична собственост.
Виджам, че по закон към "общи части по предназначение" се числи и двора на сградата, но търся потвърждение за тълкуването му в конкретния казус.
Въпросите ми са кратки:
1. Длъжни ли Х и У да осигурят достъп до двора на всички съсобственици от кооперацията?
2. Ако са длъжни, могат ли съкооператорите да имат финансови и/или други прегенции за този период от 20 години, през който Х и У не са го осигурявали?

Предварително благодаря!

Имате отговор на Л.С.

[berto]

Зависи какво пише в документите. В този смисъл guest1 е прав, защото щом пише, че има двор, а на него нищо не е строено, то тогава той може и да си е техен, макар и да е прилежаща част. 2005та не е 1970, когато са отчуждавали цели ниви и на тях са строили панелки.

Много е вероятно да е право на строеж, т.е. УПИ-то е било на Х и У, както казвате, и след това Х и У дават право на строеж на строителна фирма и те получават обекти в новопостроената сграда, което е класика, т.е. често се прави след 90та, когато вече няма държавно строителство на нищо???, освен на магистрали, та в този смисъл трябва в тоя нотариален акт да се види какво пише (най-вероятно има такъв), а също и в разрешението за строеж, дадено от компетентните органи, както и в останалата строителна документация.

[ivanov_p]

Единственото меродавно във случая е дали със строителството са изчерпани градоустройствените показатели или не. Ако са изчерпани купувачите могат да заведат дело за признаване на двора за обща част. До скоро решението щеше да е със сигурност в тяхна полза, но напоследък стана пълна каша при тези казуси и не знам какво ще постанови съда.

[dimist]

За правилен отговор следва да се прегледат всички съотносими документи, колкото и подробно да разказва питащия, това е неговия поглед върху нещата. За да може да се отговори на въпроса , приложим ли е член 38 ЗС и незастроената част представлява ли двор.
Малко практика:
Общите части в етажната собственост се делят на две групи - по естеството си и по предназначение. Сградите могат да съществуват без някои от общите части по предназначение като например перални, сушилни, портиерско жилище, които са необходими не за пълноценното ползване на отделните жилища, а за удобство на собствениците. Дворът извън застроената му част е сред изрично изброените в чл. 38 ЗС като обща част. Той обаче не е обща част по естеството си, а по предназначение, защото етажната собственост може да съществува и без него. Статутът на общата част по предназначение може да бъде променен по общо съгласие на собствениците или по разпореждане на закона в хипотеза на обособени , въз основа и на одобрен инвестиционен проект, самостоятелно обекти на правото на собственост. Решение № 43 от 06.07.2018 г. по к. гр. д. № 1406 / 2017 г. на Върховен касационен съд
Също така нещо, което няма да ви хареса:
Дворното място е обща част, когато има пълно съвпадение между етажните собственици и собствениците на терена. Решение № 99 от 13.01.2020 г. по к. гр. д. № 2789 / 2018 г. на Върховен касационен съд
Обикновено тия спорове възникват заради паркиране, което е тежък проблем, но....

[ivanov_p]

Тук няма значение дали една обща част е такава по естество или предназначение. Имаме УПИ и собствениците са си учредили суперфиция един на друг или на трето лице, а след това обектите от сградата са продадени. Не е имало договорка за прехвърляне на земята и тя е останала за собствениците. Съдилищата приемат, май има и тълкувателно, че когато със суперфицията е изчерпано застрояването, изпълнени са Плътност или Кинт, оставащата незастроена плащ е изгубила самостоятелното си значение и автоматично се е превърнала в обща част на сградата. Спорове може да има само при тази хипотеза, а дали се е появила нова практика не знам, виждам, че синдици и бирници масово продават само парцели, без сградите.
Другата хипотеза - със сградата не са изчерпани градоустройствената показатели, няма смисъл да се коментира - земята е на собственика, като за обслужване на сградата има триметрова ограждаща ивица, но тя е за обслужване, а не е собственост на съсобствениците на сградата и те не могат да я ползват за друго - паркинги, барбекюта, празненства и веселия.

[guest1]

Другата хипотеза - със сградата не са изчерпани градоустройствената показатели, няма смисъл да се коментира - земята е на собственика, като за обслужване на сградата има триметрова ограждаща ивица, но тя е за обслужване, а не е собственост на съсобствениците на сградата и те не могат да я ползват за друго - паркинги, барбекюта, празненства и веселия.

Подобна ситуация имаше, когато се възстановяваше правото на собственост върху земеделски земи. Имаше много имоти - раздавани по постановленията - с построени къщи в тях. Помня, че вариантите бяха три:

- собственикът на земята купува къщата;
- собственикът на къщата купува земята;
- остават си двама собственика, като собственикът на земята осигурява достъп до къщата! Но собственикът на къщата няма права върху останалата част от имота.